רכישת דירה מקבלן – מדריך לרכישת דירה חדשה

רכישת דירה היא צעד כלכלי חשוב ומשמעותי, במיוחד בשנת 2025, ולרוב זו העסקה הגדולה והמורכבת ביותר שנבצע בחיינו. רכישת דירה מקבלן, היא למעשה עסקת מקרקעין שמשמעותה קניית דירה "מהניילונים" או "דירה על הנייר", לצורך מגורים או השקעה, אך טרם ביצוע העסקה עלינו לבצע בדיקות מקיפות ומעמיקות על מנת להבטיח עסקה בטוחה ומוצלחת.

המומחים של קבוצת צרפתי שמעון הכינו עבורנו מדריך מפורט עם הדברים החשובים ביותר שכדאי לדעת ולבדוק לפני קניית דירה מקבלן. בואו נתחיל!

הכנה לרכישת דירה מקבלן

קניית דירה מקבלן מחייבת הכנה כלכלית מאחר שעלינו לגייס הון עצמי ולהיערך נכון לקראת תשלומי החזר המשכנתא וההוצאות הנלוות לרכישת הדירה החדשה. לכן, מומלץ לרוכשי דירה מקבלן להיערך נכון לקראת רכישת הדירה וחשוב להתייחס נכון לפעולות הבאות:

הגדרת מטרת הרכישה

בשלב הראשון עלינו להגדיר נכון את מטרת הרכישה, כלומר האם אנו קונים דירה למגורים, משפרים דיור או רוכשים דירה להשקעה. כמו כן, עלינו להתייחס לגורמים חשובים כגון: אזור המגורים, שטח הדירה, מספר חדרים רצוי, מפרט טכני מבוקש, קרבה לעורקי תחבורה ראשיים ולתחבורה ציבורית, בתי ספר וגנים באזור וכד'. אם ברצוננו לרכוש דירה להשקעה עלינו לבדוק מה הביקוש לנכסים להשכרה ומהם דמי השכירות הממוצעים באזור.

מחקר שוק

כאשר אנחנו מתכננים לרכוש גירה מקבלן אנחנו חייבים לבצע מחקר שוק מעמיק הכולל השוואת מחירי דירות באזור המגורים המועדף. כמו כן, עלינו לבדוק את היצע הדירות בשוק, לבדוק היטב את סביבת המגורים ואיכות החיים ביישוב ובשכונה, להתייחס נכון לפרופיל התושבים באזור וכו'.

בחירת קבלן

בחירת הקבלן היא קריטית ועלינו לבדוק האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים ובאיזה סיווג. כדאי לבקר בבנייני מגורים שהקבלן בנה לאחרונה, לשוחח עם דיירים בפרויקט ולבחון את רמת הגימור בדירות, עמידה של הקבלן בלוחות זמנים למסירת הדירות, תיקון ליקויים לאחר אכלוס הדירה ועמידה בהתחייבויות שלו בהתאם לאחריותו החוקית. בנוסף לזאת, כדאי לבדוק את האיתנות הפיננסית של הקבלן ולבדוק מראש מי הבנק המלווה את הפרויקט.

קניית דירה מקבלן – שלב אחר שלב

ההחלטה על קניית דירה מקבלן כרוכה בלבטים רבים ומשתנה מאדם לאדם. לאחר שקיבלנו החלטה לרכוש דירה מקבלן עלינו להתייחס נכון לשלבים הבאים:

מתי נכון להתחיל בתהליך?

עלינו להתייחס לתהליך רכישת דירה מקבלן כאל ריצת מרתון, מאחר שזהו תהליך מורכב וממושך. לאחר שמצאנו את דירת החלומות עליו לבצע בדיקות מקדמיות על הקבלן והפרויקט, לוודא כי יש לנו הון עצמי בשיעור 25% לפחות, אם זו דירה המגורים הראשונה שאנו רוכשים, להתייעץ עם עורך דין ולבחון לעומק את כדאיות העסקה והאפשרות לקבל משכנתא.

שלבי הרכישה העיקריים – מההחלטה ועד הכניסה

• קבלת החלטה על רכישת דירה מקבלן והכנות מקדמיות לקראת העסקה.

• איתור דירת החלומות בפרויקט של הקבלן, למשל דירה יוקרתית ומרווחת במסגרת פרויקטים בבאר שבע של קבוצת צרפתי שמעון.

• מו"מ על מחיר הדירה ותנאי התשלום. כדאי ללמוד טיפים איך להתמקח על מחיר דירה מקבלן כדי להוזיל את עלות הנכס או לחלופין לקבל שדרוגים והטבות מהקבלן ללא תשלום נוסף.

• בדיקות מקדמיות על ידי עורך דין נדל"ן מטעמנו.

• בדיקת וחישוב היבטי מס בעסקת המקרקעין.

• קבלת אישור עקרוני למשכנתא.

• חתימה על חוזה מכר, כולל תשלום ראשון לקבלן.

• רישום זכויות ורישום הערה על מכר.

• בדק בית.

• קבלת טופס 4 ומפתח לדירה.

טעויות נפוצות ואיך להימנע מהן?

• חתימה על חוזה לקניית הדירה מהקבלן או הסכם אחר מולו, ללא התייעצות עם עורך דין נדל"ן מנוסה.

• תכנון תקציב נמוך מדי לרכישת הדירה בגלל אי שקלול הוצאות נלוות כמו שמאי, עו"ד, מיסוי מקרקעין ועוד. עלינו להשאיר מרווח ביטחון ולשקלל את כל ההוצאות בתהליך רכישת הדירה.

• בדיקה לא מעמיקה של הקבלן והפרויקט העלולה לגרום לסיבוכים, עיכובים, הפסד כספי  ומפח נפש. חשוב לבדוק לעומק את הקבלן כדי למזער סיכונים.

איך בודקים את הקבלן לפני הרכישה?

אחד השלבים הקריטיים ביותר לפני חתימה על חוזה רכישה דירה מקבלן הוא שלב בדיקת הנאותות המקיפה על הקבלן והפרויקט. זהו שלב חשוב בתהליך רכישת הדירה החדשה מקבלן ועלינו לבצע מספר בדיקות חשובות:

רישום בפנקס הקבלנים

עלינו לוודא כי הקבלן רשום בפנקס הקבלנים המנוהל על ידי משרד הבינוי והשיכון. חשוב שנבדוק באתר האינטרנט של רשם הקבלנים האם הרישום של הקבלן בתוקף ומהו הסיווגי הקבלני שלו. הסיווג קובע את היקף הפרויקטים שהקבלן רשאי לבצע מבחינת טכנית ופיננסית. לכן, עלינו לוודא שהסיווג מתאים להיקף ולמורכבות פרויקט הבנייה שבו אנחנו עומדים לרכוש דירה. אם הקבלן אינו רשום או שהסיווג שלו אינו מתאים לפרויקט – זהו סימן אזהרה משמעותי עבורנו.

חוות דעת מדיירים בפרויקטים קודמים

הקבלן יודע לשווק היטב את הפרויקטים שלו, ואנחנו יכולים לקרוא מידע על הדירה והפרויקט באתר האינטרנט של היזם או הקבלן ובאתרים אחרים העוסקים בנדל"ן. יחד עם זאת, עלינו לחפש באופן פעיל מידע עדכני על פרויקטים קודמים שהקבלן ביצע, כמובן שעלינו לחפש מידע על פרויקטים שהוא בנה לאחרונה. באפשרותנו לחפש מידע על פרויקטים קודמים של הקבלן באמצעות פורומים של דיירים בפרויקטים האלו, בקבוצות רלוונטיות בפייסבוק, ומומלץ לקרוא חוות דעת וביקורות באינטרנט.

כדאי לבקר פיזית בפרויקטים שהקבלן בנה לאחרונה מאחר שרק כך נוכל לשוחח עם דיירים, לשמוע ממקור ראשון מהי שביעות רצונם מאיכות הבנייה, רמת הגימור והשירות שהם קיבלו מהקבלן במהלך הבנייה ולאחר מסירת הנכס. כמו כן, חשוב שנבדוק האם הדיירים מתלוננים על בעיות מיוחדות עם הקבלן או בפרויקט עצמו. עלינו לזכור כי חוות דעת מדיירים בפרויקטים קודמים של הקבלן הן כלי חשוב ובלתי אמצעי להערכת האמינות והמקצועיות של הקבלן ולבחינת כדאיות העסקה, גם אם אנחנו רוכשים דירה בפרויקט אחר של אותו הקבלן.

בדיקת עמידה בלוחות זמנים ותיקון ליקויים

בשלב הבדיקות המקדמיות עלינו לבחון היטב שני נושאים רגישים מאוד:

• עמידת בלוחות זמנים – חשוב לוודא מול דיירים בפרויקטים קודמים של הקבלן האם הוא עמד בלוחות הזמנים שנקבעו למסירת הדירה. אם הקבלן נוטה לאחר במסירת הדירות בפרויקטים שלו זהו סימן אזהרה עבורנו, ועלינו לבדוק כיצד הוא מתמודד עם תביעות בגין פיצוי על איחורים במסירת הדירות לרוכשים ומהן הסיבות שגרמו לאיחור במסירת הנכסים.

• תיקון ליקויים – החוק מחייב את הקבלן לתקן ליקויים שהתגלו בדירה החדשה שרכשנו ממנו. חוק המכר מחייב את הקבלן לבצע תיקונים לליקויי בנייה קטנים וגדולים שהתגלו, אגב הקבלן מחויב לתקן את הליקויים לא רק במסגרת שנת הבדק, מאחר שהחוק מחייב אותו לתקן ליקויים בהתאם לתקופת הבדק המשתנה שנקבעה לחלקים השונים של הבניין. אם דיירים בפרויקטים קודמים סובלים מעוגמת נפש ומהוצאות בלתי צפויות בגלל קבלן בעייתי שאינו ממהר לשאת באחריות שלו לתקן ליקויים, עלינו להתייחס לכך בהתאם וכדאי לשקול מחדש את כדאיות העסקה.

הבנת המפרט הטכני – מה מגיע לכם בדירה?

בתהליך רכישת דירה מקבלן עלינו לחתום על חוזה רכישה מסודר ומפורט. חוזה רכישת דירה מקבלן כולל נספח המתאר את המפרט הטכני, כלומר מה בדיוק אנחנו מקבלים מהקבלן. המפרט הטכני כולל פירוט על שטח הדירה (ברוטו ונטו),  תיאור הבניין, חומרים, סוג הריצוף, כלים סניטריים, דלתות, גימור קירות חוץ, חלונות, נקודות חשמל, נקודות תקשורת, מיזוג אוויר/הכנה, מטבח ועוד.

סעיפים מרכזיים במפרט שצריך לבדוק

עלינו להשוות את המפרט לסטנדרט הבנייה המקובל ועלינו לוודא כי המפרט כולל כל מה שהובטח לנו בעל פה ובכתב. לכן, חשוב שנבדוק סעיפים מרכזיים במפרט כמו שטח נטו וברוטו של הדירה, שטחים מוצמדים לדירה כמו מרפסת שמש, חניה ומחסן, רשימת חדרים, חומרי בנייה וגמר, כולל כלים סניטריים, רשימת דלתות, חלונות ותריסים, מטבח (מה כלול ומה לא, למשל ארונות קיר), תשתיות אינסטלציה, מתקני חשמל, מיזוג אוויר, מערכות משותפות ועוד.

שדרוגים ותוספות – מה כלול ומה בתשלום

המפרט הטכני כולל בין השאר שדרוגים ותוספות שקיבלנו במסגרת המו"מ עם הקבלן. עלינו לבדוק האם כל התוספות והשדרוגים שהובטחו לנו, בעל פה או בכתב, כלולים במפרט. ייתכן ויש תוספות ושדרוגים בתשלום, ובמקרה זה עלינו לבדוק במפרט כי העלות תואמת להבטחות הקבלן.

הזכויות של רוכש הדירה – חשיבות הייעוץ עם עורך דין

רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה כדי לבדוק את חוזה המכר, כלומר חוזה רכישת דירה מקבלן, וחשוב לערוך בהסכם שינויים על מנת להבטיח את הזכויות שלנו כרוכשי הדירה. עלינו לבדוק נסח טאבו (יש להוציא נסח טאבו עדכני), מסמכי בעלות של המוכר, רישום הקבלן בפנקס הקבלנים, היתר בנייה, מפרט טכני, שרטוט דירה, תוכנית המגרש, חניה ומחסן, לוחות זמנים למסירת הדירה, וניתן להוסיף בקשות לשינויים בנכס.

כמו כן, עלינו להבטיח את ההשקעה ותשלום הכספים בהתאם להוראות חוק המכר. הייעוץ והליווי המשפטי של עורך דין מקרקעין חשוב מאוד עבורנו מאחר שהוא מבצע בדיקות מקדמיות לפני רכישת הדירה מקבלן המתייחסות להיבטים המשפטיים כגון: מצב רישום הזכויות, קיומם של שעבודים והערות אזהרה ועוד.

החוזה עם הקבלן – נקודות שדורשות תשומת לב

חוזה רכישת דירה מקבלן, המכונה חוזה מכר, הוא מסמך משפטי מחייב ומורכב, ולרוב הוא מנוסח על ידי עורכי הדין של הקבלן כדי להגן על האינטרסים שלו. לפיכך, עלינו לבחור עורך דין מקרקעין עוד בטרם החתימה על החוזה המחייב. עורך הדין מטעמנו בוחן ביסודיות את החוזה ובשלב זה עלינו לתת דגש על הנקודות הבאות:

זיהוי המוכר

חשוב לוודא כי החוזה עם הקבלן כולל פרטים מדויקים שלנו (הרוכשים) ושל הקבלן המוכר את הדירה. זהו סעיף משמעותי מאחר שעלינו להיות בטוחים כי הדירה נרכשת מהקבלן וכך להבטיח את הזכויות שלנו בעסקת המקרקעין.

פרטי הנכס

חוזה המכר חייב לכלול מידע מפורט על הנכס עצמו, כלומר על הדירה שאנו רוכשים מהקבלן. המידע חייב להיות מפורט ולכלול פרטים חשובים כמו כתובת, מספר גוש וחלקה, שטח הדירה, מספר חדרים ומצב הנכס. כמו כן, המידע חייב לכלול פרטים על מגבלות משפטיות הקיימות על הדירה ומידע נוסף.

מחיר ותנאי תשלום

אחת הנקודות החשובות בכל חוזה מכר. מחיר הדירה הוא פרמטר מרכזי בחוזה עם הקבלן, והחוזה חייב לציין את סכום הרכישה המדויק, תנאי תשלום לרבות מועד התשלום הראשון, הצמדה למדד תשומות בנייה אם רוכשים דירה על הנייר, פיצויים בגין הפרת החוזה ועוד.

השלבים המשפטיים ברכישת דירה מקבלן

חשוב שנבחר עורך דין נדל"ן מנוסה בטרם חתימה על חוזה מכר או כל מסמך מחייב אחר מול הקבלן או איש המכירות מטעמו. השלבים המשפטיים המהותיים ביותר בעת קניית דירה מקבלן הם קבלת הצעת מחיר מסודרת (טופס בקשת רכישה), והטופס חייב לכלול את פרטי הרוכשים והדירה, פרטי תשלומים, ערבויות של שני הצדדים ופרטים נוספים, לכן חשוב לקבל ליווי משפטי כבר בשלב זה.

לאחר החתימה על בקשת הרכישה מקבלים מהקבלן טיוטה של הסכם מכר. זהו מסמך מורכב מבחינה משפטית שנועד בעיקר לשמור על האינטרסים של הקבלן, ונדרש ידע משפטי כדי להבין את האותיות הקטנות, להגן על האינטרסים של הקונה ולערוך שינויים בהתאם לצורך.

בתוך כך, אחד מהנושאים המהותיים ביותר בחוזה המכר הוא נספח התשלומים והתנאים המסחריים לעסקה. יש נקודות משפטיות חשובות מאוד בנספח התשלומים כמו הצמדה למדד תשומות הבנייה, אופציה להקדמת תשלומים, ריבית פיגורים ועוד.

משכנתא ברכישה מקבלן

במהלך רכישת דירה מקבלן, לרוב יש לקחת משכנתא. מאחר שקונים דירה על הנייר – רצוי לשלם בחלקים לקבלן, בהתאם לקבוע בחוזה המכר, ולפני החתימה על החוזה יש לקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. בחוזה המכר יש נספח הכולל לוח תשלומים מקובל לרכישת דירה מקבלן, והבנק ישחרר כספים לקבלן בחלקים, לפי החוזה. כדאי לקבל ייעוץ משכנתא על מנת לבנות נכון את תמהיל ההלוואה ולהשיג תנאים מועדפים מהבנק למשכנתאות.

טיפים לרכישת דירה מקבלן

• חשוב לבדוק היטב את אזור המגורים והדירה לפני הרכישה

• יש לוודא כי הקבלן רשום בפנקס הקבלנים.

• מומלץ שלא לחתום על חוזה או הסכם מחייב לפני התייעצות עם עורך דין.

• יש לקבל ליווי משפטי צמוד ולהתייעץ עם עורך דין לפני חתימה על מסמכים כמו חוזה מכר.

• יש להבטיח את הכספים המשולמים לקבלן.

• חשוב לפעול נכון מול הבנק כדי לקבל משכנתא לרכישת דירת החלומות.

• בעת מסירת הדירה יש לוודא כי הבנייה הושלמה לפי התוכנית והמפרט המובטח, וחשוב לבצע בדק בית לאיתור ליקויים.

מה לבדוק לפני קבלת הדירה בפועל?

רגע לפני קבלת ואכלוס הדירה החדשה מהקבלן עלינו לבצע את הבדיקות הבאות:

בדק בית

לפני קבלת המפתח נפגשים עם הקבלן בדירה כדי לערוך פרוטוקול מסירה מסודר. לפני חתימה על הפרוטוקול יש לבצע בדק בית מעמיק לאיתור ליקויי בנייה קלים וחמורים ולבדיקת אי התאמות במפרט.

רישום זכויות בדירה

רישום הזכויות בדירה על שמנו הוא שלב אחרון המסיים את עסקת המקרקעין מבחינה משפטית. מומלץ לבצע את הבדיקה בעזרת עורך דין קניית דירה מקבלן, ולאחר השלמת רישום הזכויות בדירה חשוב להוציא נסח טאבו עדכני או אישור זכויות מהמרשם המתאים.

סיכום ורכישת דירה בפרויקט שמתאים לכם

בשורה התחתונה, שוק הנדל"ן בשנת 2025 דינמי ויש בו הזדמנויות יוצאות דופן לרכישת דירות חדשות במגוון פרויקטים בבת ים, באר שבע, ירושלים ויישובים  נוספים. תהליך רכישת דירה מקבלן הוא תהליך מורכב המחייב בדיקות מקדמיות, תכנון כלכלי, התייעצות עם עורך דין ועוד.

עלינו לרכוש דירה בפרויקט ובמיקום שמתאים לנו כמו כפפה ליד, ואין להתפשר בנושא. לכן, אם החלטנו לרכוש דירה במסגרת פרויקטים בירושלים, בבאר שבע או בכל עיר אחרת – עלינו לבדוק היטב את הקבלן, לקרוא חוות דעת עליו ולשוחח עם דיירים בפרויקטים קודמים שהוא בנה.

קבוצת צרפתי שמעון מזמינה אתכם לבנות חיים חדשים בפרויקטים מובילים ויוקרתיים ברחבי הארץ. כחברה מובילה בתחום היזמות והבנייה למגורים, למסחר ולתעשייה, אנחנו מחויבים לכל לקוח ולקוח, ואנחנו מתחייבים לעמידה בלוחות זמנים, לשיטות בנייה מתקדמות ולחוויית שירות ייחודית. למידע נוסף אנא צרו איתנו קשר באמצעות הטלפון או השאירו פרטים ליצירת קשר כאן באתר!