כתוצאה ממלחמת חרבות ברזל ובעקבות אי הוודאות הכללית במשק המקומי, שוק הדיור בישראל נכנס לקיפאון, והיקפי עסקאות הנדל"ן היו נמוכים מאוד ביחס לשנים קודמות. בעקבות הטלטלה בשוק הנדל"ן החלו הקבלנים להציע הטבות ייחודיות כדי להניע את המכירות בפרויקטים שונים. בין ההטבות העיקריות ניתן למצוא פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, הנחה משתלמת בשיעור מס הרכישה, תנאי תשלום ייחודיים ונוחים יותר וכמובן אפשרות לקחת הלוואת קבלן, בדרך כלל ללא ריבית והצמדה.
בשנים האחרונות היזמים והקבלנים מציעים ללקוחות תנאי תשלום בשיטת 20 – 80 או מבצע בשיטת 15 – 85. כלומר הלקוח שמעוניין לרכוש דירה חדשה מהקבלן נדרש לשלם לפחות 15% או 20% במעמד החתימה על הסכם המכר ו-85% או 80% בהתאמה, בעת מסירת הדירה. מאחר שבנק ישראל דורש הון עצמי בשיעור של לפחות 25% עבור רוכשי דירת מגורים ראשונה ויחידה ולפחות 30% הון עצמי למשפרי דיור, הקבלנים מגיעים להסכם מימון עם הבנק המלווה, והם מציעים דרכו הלוואת קבלן ללא ריבית וכך הם מגבירים את קצב המכירות, מקבלים את המימון הדרוש לבנייה מהבנק ונמנעים מבעיות תזרימיות.
בתוך כך, בנק ישראל העוקב מקרוב ובצורה שוטפת ועקבית אחרי ההתפתחויות בשוק הדיור ואחר מנגנוני המימון הקיימים המוצעים בענף זה, החליט ב-23 במרץ 2025 להטיל מגבלות על מכירת דירה עם מנגנון לדחיית התשלום באמצעות מימון הלוואות בולט/בלון. הפיקוח על הבנקים פרסם הוראת שעה בנושא זה עד סוף שנת 2026.
ההנחיות החדשות של בנק ישראל והשפעתן על הלוואות קבלן
בנק ישראל עקב בשנה האחרונה אחר העלייה המשמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי העידוד של היזמים והקבלנים, ובעיקר מבצעים הכוללים עסקאות שבהן הקונה יכול לדחות חלק משמעותי ממחיר הדירה עד מועד המסירה והלוואות לדיור מסוג בלון או בולט.
החשש בבנק ישראל נובע מהעלייה בסיכון לרוכשים וליזמים, ובנוסף מהסיכון לאשראי שהמערכת הבנקאית מעמידה לטובת מבצעים אלו, מאחר שהלוואות קבלן מעודדות רכישת דירות ע"י קונים שקיים חוסר ודאות לגבי היכולת שלהם להשלים את העסקה.
לכן, בנק ישראל פרסם חוזר במרץ 2025 הכולל את ההנחיות החדשות הבאות:
- מגבלה על שיעור הלוואות בולט או בלון בסבסוד של היזם או הקבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך המשכנתא.
- לא ניתן לדחות עד מועד אכלוס הדירה יותר מ-40% ממחיר הנכס. במילים אחרות, אין אפשרות לדחות יותר מ-40% ממחיר הדירה עד מועד אכלוס הנכס, ועד מועד אכלוס הדירה הרוכש חייב להשלים מעל 40% מהתמורה הכוללת.
חוזר בנק ישראל כולל הנחיה נוספת המשפיעה על הלוואת קבלן להון עצמי הקובעת הקצאת הון נוספת על פרויקטים בתחום הבנייה למגורים, שבהם דוחים חלק משמעותי ממחיר הדירה עד מועד המסירה, כלומר פריסת תשלומים לא ליניארית, עולה על 25%. בנוסף, ההנחיות החדשות מחייבות בפרויקטים קיימים שבהם שיעור התשלומים עולה על 20% להקצות הון נוסף, כל עוד שיעור הדירות כאמור עולה בחמש נק' אחוז או יותר ערב מועד התחילה.
מהי הלוואת קבלן?
מאחר שבעסקאות מכר יד ראשונה, כלומר רכישת דירה חדשה מקבלן, היזמים בדרך כלל מוכרים דירות חדשות בתנאי תשלום לפי שיטת 20 – 80, הבנק שמלווה את הפרויקט מעביר את הכסף ליזם בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
לכן, אם הקונה משלם עבור הדירה פחות מ-20%, הבנק לא "סופר" את הקנייה במסגרת הדירות שהיזם הצליח למכור בפרויקט הבנייה, והיזם עלול להיקלע לקשיי תזרים. מסיבה זו, קבלנים ויזמים חותמים על הסכם מימון עם הבנק שמלווה את הפרויקט, וקונה שמשלם פחות מ-20% עבור הדירה החדשה יכול לקבל מאותו הבנק הלוואות קבלן להון עצמי – כלומר הלוואות בלון לתקופה מוגבלת של עד 3 או 4 שנים, ובדרך כלל הקבלן ישלם את הריבית וכך הוא מעניק הטבה משתלמת לקונים, מצליח לעודד את המכירות ומושך לקוחות פוטנציאליים שיש להם הון עצמי נמוך במועד החתימה על הסכם המכר.
כאמור, הפיקוח על הבנקים חושש ממבצעים אלה העלולים לעודד רוכשים לקנות דירות באמצעות הלוואת קבלן ללא ריבית ובסכום של עד מיליון ש"ח, כיוון שיש חוסר ודאות לגבי יכולתם של הקונים להשלים את העסקה. לכן בנק ישראל שינה את ההנחיות המשפיעות על הלוואת קבלן, וההנחיות החדשות משפיעות על הרוכשים והיזמים כאחד.
מה חשוב לבדוק מול הבנק כאשר מקבלים הלוואת קבלן?
לאחר שהבנו מה זה הלוואת קבלן חשוב לדעת כי ההלוואה אינה ניתנת מהקבלן או מיזם הבנייה בעצמו, מאחר שזו הלוואת בלון לתקופה מוגבלת מהבנק המממן את פרויקט הבנייה, לרוב עד 36 חודשים. הקונה יופיע במסמכים בבנק כבעל ההלוואה אך החזרי הריבית וההצמדה ישולמו בדרך כלל על ידי הקבלן.
המומחים של צרפתי שמעון ממליצים לבדוק את הנושאים הבאים מול הבנק, בעת לקיחת הלוואת קבלן:
סוג ההלוואה (בולט או בלון)
הבנקים מציעים מסלולי הלוואה שונים, לכן חשוב לקבל הסבר מפורט על הלוואת קבלן במסלול בולט או בלון, כולל הסבר על אופן חישוב הריבית, תשלומים חודשיים צפויים, וכמובן תקופת ההלוואה. אלו הלוואות שיש לפרוע לרוב בתשלום אחד בסיום התקופה.
תנאי תשלום
חשוב לבדוק מול הבנק מהם תנאי התשלום המוצעים במסגרת הלוואת קבלן ללא ריבית, ובמיוחד חשוב לבדוק האם קיימת אפשרות לדחיית תשלומים, מאחר שההנחיות החדשות של בנק ישראל עשויות להשפיע ולהגביל אפשרות זו, כמו גם את משך תקופת הדחייה.
הלוואה עם או ללא ריבית והצמדה
באופן כללי, יש שני סוגים של הלוואות קבלן – הלוואה ללא ריבית לתקופה קצרה או הלוואה בריבית מופחתת לתקופה ארוכה יותר, לרוב עד 3 שנים, כאשר הקבלן מסבסד רק חלק מהריבית.
עלויות נלוות
בעת לקיחת הלוואת קבלן ללא ריבית חשוב לבדוק מול הבנק מהן העלויות הנוספות, למשל דמי פתיחת תיק, ייפוי כוח, רישום משכון וכו'.
סוגי הלוואת קבלן
יש שני סוגים עיקריים של הלוואות קבלן:
הלוואה ללא ריבית לתקופה קצרה – הלוואה מסוג בלון שבה הקבלן משלם ריבית לבנק מראש, והקונה נדרש לפרוע את ההלוואה בתום התקופה, ללא ריבית והצמדה.
הלוואת קבלן בריבית מופחתת לתקופה ארוכה – הלוואה לתקופה ממושכת יותר, בדרך כלל עד 3 שנים, בריבית מופחתת, כלומר הקבלן מסבסד רק חלק מהריבית.
כיצד הלוואת קבלן משפיעה על מס הרכישה בפועל?
באופן כללי, יש אפשרות לדחות תשלום מס רכישה, כל עוד התנאים הבאים אינם מתקיימים:
- החזקה בדירה עדיין לא נמסרה.
- לא ניתן עדיין ייפוי כוח.
- הרוכש לא שילם יותר מ-50% ממחיר הדירה.
אם הקונה שילם יותר מ-50% עליו לשלם באופן מיידי את מס הרכישה, ללא אפשרות דחייה. לכן, במקרה שהרוכש שילם 10% הון עצמי והקבלן דורש 40% תשלום נוסף, יש להקפיד לא לשלם יותר מ-50% אם מעוניינים לדחות תשלום מס רכישה. כדאי לדעת כי ניתן לנהל מו"מ עוד לפני חתימה על החוזה ולבקש הלוואת קבלן עד ל-49%, וכך ניתן לדחות את תשלום המס ללא סיכון כמו תשלום מס ביתר.
האם כדאי לקחת עו"ד מלווה ברכישת דירה עם הלוואת קבלן?
מומלץ לקחת עו"ד מנוסה שילווה אתכם בתהליך רכישת דירה עם הלוואת קבלן. יש לכך סיבות חשובות במיוחד, כגון:
התאמה להנחיות העדכניות של בנק ישראל
כפי שציינו, בנק ישראל הטיל מגבלות חדשות על הלוואת קבלן להון עצמי, לכן חשוב שעורך דין מנוסה יוודא שהסכם הרכישה וחוזה ההלוואה תואמים להנחיות העדכניות ומגנים על זכויות הלווה.
בדיקת תנאי ההלוואה מהקבלן
עורך דין מקרקעין בודק את תנאי הלוואת הקבלן ועליו לוודא כי התנאים הוגנים ומתאימים ללווה, במיוחד כיום לאור ההנחיות החדשות של בנק ישראל.
הגנה על האינטרסים של הרוכש
עו"ד מלווה את הרוכש לאורך כל תהליך רכישת הדירה והוא מוודא כי הקבלן עומד בהתחייבויותיו, לרבות מועד מסירת הדירה, התאמה למפרט טכני ועוד.
ייצוג וליווי משפטי
לקבלן יש עורך דין השומר על האינטרסים של הקבלן בלבד, לכן אין לוותר על עורך דין מטעם הרוכש שיגן על זכויותיו וידאג לאינטרסים של הרוכש בעסקת המקרקעין ולקיחת הלוואת קבלן, כולל ייצוג וליווי משפטי מקצועי מול הבנק.
שאלות נפוצות על הלוואת קבלן:
לפניכם שתיים מהשאלות הנפוצות ביותר על הלוואת קבלן:
מה ההבדל בין הלוואת קבלן להלוואת בלון?
ההבדל העיקרי בין שני סוג ההלוואה הוא שהלוואת קבלן מיועדת לקונים בעלי הון עצמי נמוך (לרוב 15%-5%) והקבלן משלם לבנק את הריבית. בהלוואת בלון הלווה חייב לפרוע את ההלוואה בתשלום אחד בסיום התקופה, אלא אם הוא בוחר בהלוואת בלון חלקית וכך עליו לעמוד בתשלומי החזרי הריבית החודשיים ולפרוע את הקרן בתשלום אחד בסיום התקופה.
האם כדאי לקחת הלוואת קבלן ומהם היתרונות בלקיחת הלוואה זו?
רכישת דירה עם הון עצמי נמוך – היתרון המרכזי של הלוואות קבלן הוא האפשרות לרכוש דירה חדשה גם כאשר יש הון עצמי נמוך.
הקטנת החשיפה לשינויים במדד תשומות הבנייה – לקיחת הלוואה זו מקטינה את החשיפה למדד תשומות הבנייה, זהו יתרון חשוב לרוכשי דירות חדשות על הנייר.
הלוואה נוחה ללא ריבית – ניתן לקבל הלוואה בתנאים נוחים וללא ריבית והצמדה.
למידע נוסף על הלוואות קבלן ללא ריבית והצמדה – אנא צרו קשר עם המומחים של קבוצת צרפתי שמעון.
