עולים חדשים זכאים למגוון רחב של זכויות והטבות כלכליות שנועדו לסייע להם בתהליך השתלבותם בישראל, ואחת מההטבות המשמעותיות היא הנחה בתשלום מס הרכישה, כלומר תשלום מס בשיעור מופחת. באופן כללי, עולים חדשים הרוכשים נכס כמו דירת מגורים או מבנה לעסק בתקופה המתחילה שנה לפני עלייתם לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים מיום העלייה, עשויים להיות זכאים להנחה בתשלום מס רכישה לעולה חדש.
במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025)(הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ"ה-2024, נקבעו הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2025. הוראות הביצוע עדכנו את הסכומים והקפיאו את הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה. בכתבה זו המומחים של צרפתי שמעון יספקו עבורכם את כל המידע העדכני לשנת 2025 על זכויות עולים חדשים לקבל הנחה בתשלום מס רכישה לעולה חדש, סכומים רלוונטיים ותנאי הזכאות. לכן, בין אם אתם עולים חדשים שעלו כבר לארץ ובין אם אתם מתכננים עלייה בקרוב, חשוב שתכירו את הזכויות המגיעות לכם בנושא מס רכישה לעולים חדשים.
מהו מס רכישה לעולה חדש?
באופן כללי, מס רכישה הוא תשלום חובה המוטל על מי שרוכש נכס מקרקעין במדינת ישראל. בתוך כך, המדינה מעניקה הטבות משמעותיות לעולים חדשים הרוכשים נכס כמו דירת מגורים או מבנה לעסק, על מנת להקל עליהם ולסייע לעולים החדשים להשתלב ולהשתקע בארץ.
ראוי לציין כי ב-15/08/2024 שונו תנאי הזכאות ויש הבדלים בזכויות בין מי שעלו לישראל לפני תאריך זה לבין מי שעלו לארץ אחרי 15/08/2024 (עוד פרטים בהמשך המדריך).
מס רכישה מחושב ע"פ שווי העסקה הנקוב בחוזה ומחולק לפי מדרגות מס מדורגות, התלויות בסוג ובערך הנכס. יש הבדלים משמעותיים בגובה המס בהתאם למאפייני הרוכש (דירה ראשונה ויחידה, משקיע, בעל נכסים נוספים). מס רכישה לעולה חדש מהווה הטבה מרשות המיסים לעולים חדשים, במטרה להקל עליהם את תהליך הקליטה. הטבה זו מהווה חלק משמעותי מתוך זכויות עולים חדשים המוענקות להם עם עלייתם לישראל.
מי נחשב עולה חדש לעניין מס רכישה?
עולים חדשים לפני או אחרי עלייתם לארץ שואלים מי נחשב עולה חדש לעניין מס הרכישה. עולה חדש מוגדר כמי שקיבל אשרת עולה לפי חוק השבות, התש"י-1950, והטבת המס ניתנת לו בתקופה מוגבלת, החל משנה לפני העלייה לארץ ועד 7 שנים אחרי העלייה.
הגדרה רשמית בחוק
ההגדרה המדויקת של עולה חדש לעניין מס רכישה מופיעה בתקנה 12 בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשל"ה-1974.
תקופת הזכאות
כאמור, תקופה הזכאות להטבה בתשלום מס רכישה לעולה החדש מוגבלת בין שנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחרי העלייה לארץ.
תושב חוזר
החוק מבדיל בין עולה חדש לתושב חוזר, ובנוסף יש הגדרה לתושב חוזר ותיק שהוא תושב ישראל לשעבר שניתק את תושבות המס וחוזר לארץ. מס רכישה לתושב חוזר ותיק עשוי להיות מופחת בהתאם למדרגות המס המוטבות, לפי סעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין. מס רכישה לתושב חוץ נקבע לפי שתי מדרגות מס, כמו שיעורי המס החלים על משקיע ישראלי הרוכש דירה 2, 3 וכו'.
תנאי הזכאות – לפני ואחרי 15/08/2024
מי שעלה לארץ לפני 15/08/2024 זכאי להנחה בתשלום המס על רכישת כל אחד מהנכסים הבאים:
- דירת מגורים (כולל בית) שהעולים מתכננים לגור בה, גם אם יש להם דירה נוספת.
- מבנה לעסק, לרבות משק חקלאי, שהעולה החדש או קרוב משפחתו יעבדו בו.
- דירה המתאימה למגורים ולעסק שהעולה יגור ויעבוד בה.
- קרקע לבניית בית למגורים או למבנה לעסק, בשטח שאינו עולה על 1,000 מ"ר ובהתאם לשטח המינימלי שניתן לבנות על הקרקע לפי חוק התכנון והבנייה – לפי הגבוה מבין שתי האפשרויות.
מי שעלה לארץ אחרי 15/08/2024 זכאי להנחת במס הרכישה על כל אחד מהנכסים הבאים:
- דירת מגורים (כולל בית) שבה העולה יגור, כל עוד זו דירתו היחידה, ומחיר הדירה נמוך מ-20,183,565 (עד 15/01/2028).
- מבנה לעסק, לרבות משק חקלאי, כל עוד העולה או קרוב משפחתו יעבדו בו.
אילו נכסים נכללים במסגרת ההטבה?
ההטבה במס רכישה עבור עולה חדש חלה על נכסים מסוגים מסוימים, בהתאם לתנאי הזכאות:
דירת מגורים יחידה (אחרי 15/08/2024)
ההטבה העיקרית לעולה חדש, החל מאוגוסט 2024, ניתנת במסגרת רכישת דירת מגורים יחידה שמיועדת למגורי העולה. יש להתייחס לתקרה הקובעת של שווי דירת המגורים על מנת לעמוד בתנאי הזכאות להטבה מקסימלית.
מבנה לעסק
בתנאים מסוימים, העולה החדש זכאי להטבה בתשלום המס ברכישת מבנה לעסק, כל עוד המבנה מיועד לעסק שבו העולה או קרוב משפחתו יעבדו.
קרקע לבנייה
בעבר הלא רחוק, ולפני השינוי שנעשה באוגוסט 2024, העולה החדש היה יכול להיות זכאי להטבת בתשלום המס ברכישת קרקע שתשמש אותו לבניית בית למגורים או מבנה לעסק, בשטח שאינו עולה על הגבוה מבין שתי האפשרויות הבאות: עד 1,000 מ"ר או השטח המינימלי המותר לבנייה על הקרקע על פי חוק התכנון והבנייה.
תקופת הזכאות להטבה במס רכישה
כדאי לדעת כי עולה חדש זכאי להטבה במס רכישה פעם אחת בלבד בגין רכישת דירת מגורים, ובאפשרותו לקבל הטבה גם עבור רכישת מבנה לעסק בו הוא או קרוב משפחתו יעבדו. ניתן לממש את ההטבה בתשלום המס במהלך תקופה של עד 7 שנים מיום העלייה לארץ, וכן במהלך שנה אחת לפני העלייה, בכפוף לתנאים שנקבעו.
מי שרוכש דירת מגורים לפני העלייה לארץ יקבל הנחה בתוך שנה ממועד רכישת הדירה. אם הוא רוכש דירה שנמצאת בשלבי בנייה הוא יהיה זכאי להנחה במס גם במהלך שנה לאחר העלייה לארץ, ולא יותר מ-3 שנים מיום הרכישה, כל עוד הוא השיג אישור עלייה בתוך שנה ממועד רכישת הדירה.
עולה חדש שרוכש דירה לאחר העלייה יכול לקבל הנחה במס אם הרכישה נעשית בתוך 7 שנים מיום העלייה לארץ, ובספירת 7 השנים לא לוקחים בחשבון תקופות של שירות חובה בצה"ל או שירות לאומי/אזרחי.
שיעורי מס רכישה לעולה חדש – עדכון לשנת 2025
שיעורי מס רכישה לעולה חדש בשנת 2025 הינם בשיעור מופחת משמעותית מהרגיל, בהתאם להוראות ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025. שיעור המס העדכניים (החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028) הם כדלקמן:
עד סכום של 1,988,090 (מי שעלה לארץ לפני 15/08/2024)
שיעור מס בגובה 0.5% על חלק השווי של הנכס עד לסכום של 1,988,090 ₪.
מעל סכום של 1,988,090 (מי שעלה לארץ לפני 15/08/2024)
מס רכישה בשיעור של 5% על חלק השווי מעל 1,988,090 ₪.
שיעור המס על רכישת דירה יחידה מ-15/08/2024 עד 15/01/2028
0% מס על חלק השווי עד 1,978,745 ו-0.5% על חלק השווי מ-1,1978,745 ₪ עד 20,183.565 ₪. שיעור המס על חלק השווי מעל 20,183,565 הוא 10%.
מימוש ההטבה – טפסים, הגשות ונהלים
עולה חדש יכול לממש את ההטבה לתשלום מס רכישה מופחת באמצעות ביצוע הפעולות הבאות:
הגשת בקשה להנחה
יש להגיש בקשה מסודרת להנחה למשרד מיסוי מקרקעין.
טופס בקשה לפטור לקי ממס רכישה
יש לצרף לבקשה להנחה במס רכישה טופס בקשה לפטור חלקי ממס רכישה (טופס 2973).
מסמכים רלוונטיים
חשוב לצרף מסמכים רלוונטיים כמו תעודת עולה, תמצית רישום ממרשם האוכלוסין ועוד.
תעודת נישואין
אם הנכס נרכש על ידי בני זוג ואחד מהם זכאי להטבה, יש לצרף לבקשה תעודת נישואין.
מתי כדאי לנצל את ההטבה במס רכישה לעולה חדש?
מומלץ לנצל את ההטבה בסמוך לעלייה לארץ, וחשוב לזכור כי תקופת הזכאות מוגבלת, לכן כדאי לתכנן את רכישת הדירה או המבנה לעסק בהתאם. יש להתייחס לשינויים בתנאי הזכאות לאחר אוגוסט 2024 ולשקול את מועד הרכישה בהתאם לתנאים שהיו בתוקף בזמן רכישת הנכס.
שאלות ותשובות נפוצות בנושא מס רכישה לעולים חדשים
האם כל עולה חדש זכאי להטבה במס רכישה?
הזכאות תלויה בתנאים שונים, כגון מועד העלייה לארץ, סוג הנכס (דירת מגורים יחידה לאחר אוגוסט 2024), ושוויו.
מה ההבדל בין מס רכישה לעולים חדשים לבים מס רכישה רגיל?
עולים חדשים זכאים לשיעורי מס מופחתים משמעותית לעומת רוכשים רגילים.
מה גובה מס הרכישה לעולה חדש עבור דירה מקבלן?
שיעורי המס זהים גם ברכישת דירה מקבלן, בכפוף לתנאי הזכאות.
צרו קשר עוד היום עם קבוצת צרפתי שמעון ותוכלו גם אתם להגשים חלום באחד מהפרויקטים הנבחרים שלנו ברחבי הארץ!
