רכישת דירה חדשה מקבלן היא אחת ההחלטות הכלכליות והמשפחתיות הגדולות והמשמעותיות ביותר שאדם מקבל בחייו. מדובר בהשקעה משמעותית עם סיכונים שונים, ולכן חשוב להכיר את הזכויות וההגנות שהחוק מעניק לרוכשים. חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הוא חוק יסוד שמטרתו להגן על רוכשי דירות חדשות מפני ליקויי בנייה ואי-התאמות.
החוק קובע ומגדיר מהי אחריות קבלן לפי חוק המכר ומפרט את התקופות שבהן הקבלן מחויב לתקן ליקויים שהתגלו בדירה. הכרת חוק זה והבנתו לעומק יכולה לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש רבה בעתיד.
התקנות קובעות כי בניית הדירה הושלמה אם הופק עבורה ע"י הרשות המקומית תעודת גמר ואישור אכלוס, והמוכר חיבר את הנכס לתשתיות חשמל ומים, זמניים או קבועים, והתקבל לכך אישור מחברת חשמל ומתאגיד המים המקומי. חשוב להקפיד על תהליך מסודר של מסירת הדירה החדשה, הכולל הצגת הנכס נקי ושטוף על ידי המוכר. כך ניתן לזהות פגמים וליקויי בנייה, אם ישנם, ויש להקפיד על בדיקה יסודית של הנכס לפני קבלת החזקה. עדיף לבצע בדק בית לדירה חדשה מקבלן על ידי מהנדס מנוסה או חברת בדק בית אמינה ויעילה.
מדריך זה יפרט את הזכויות שלכם, את התקופות הרלוונטיות לגבי אחריות קבלן, תקופת הבדק, ומה עליכם לעשות במקרה של גילוי ליקויים.
מהו חוק המכר (דירות)?
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הוא חוק צרכני שמטרתו להגן על רוכשי דירות חדשות מקבלן. החוק קובע כי קבלן אחראי כלפי הרוכש לכל אי התאמה או ליקוי בנייה שהתגלו בדירה, גם אם ההסכם בין הצדדים לא התייחס לכך במפורש. מטרת החוק היא למנוע מהקבלן להתנער מאחריותו ולהטיל אותה על הרוכש, ולאפשר לרוכש לקבל דירה שמתאימה לסטנדרטים המקובלים ולאלו שהובטחו לו בהסכם.
חשוב לציין כי קבלן שמוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקון ליקויים שהתגלו בנכס בתקופה שלאחר מסירתו לקונה. אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק שנמשכת בין שנה ל-7 שנים בהתאם למהות הליקוי שנתגלה, ותקופת האחריות שמתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים.
ראוי לציין כי נהוג בסיום שנת המגורים הראשונה, שהקבלן שמכר את הנכס יטפל בכל הליקויים שהתגלו בדירה, למעט ליקויים המחייבים תיקון דחוף. עם זאת, הקבלן אחראי לתקן ליקויים במשך כמה שנים, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות).
תקופת הבדק – מה כוללת וכמה זמן היא נמשכת?
לאחר רכישת דירה מקבלן מתחילת תקופת הבדק, וזו התקופה שמתחילה ממועד מסירת החזקה בנכס והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי שנתגלה בדירה. בתקופה זו, הקבלן אחראי לתקן כל ליקוי שהתגלה בדירה, אלא אם הוא מוכיח כי הליקוי נגרם כתוצאה משימוש לא סביר של הרוכש.
תקופות הבדק שחלה על דירה שחוזה המכירה לגביה נחתם החל מיום 6/04/2011, כל עוד בנייתה לא הסתיימה לפני מועד זה, כן:
- ליקויים במוצרי מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
- ליקויים בריצוף וחיפוי פנים, לרבות שקיעה ושחיקה – שנתיים.
- כשל בתפקוד ו/או עמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים.
- ליקויים בפיתוח החצר, כולל שבילים, קירות, גדרות, משטחים, מערכות ורכיבים בנויים, ובכלל זה מערכות מים, ניקוז, חשמל, תקשורת ותאורה (כולל שקיעות וליקויים במשטחים מחומרי גמר שונים) – שלוש שנים.
- כשל בתפקוד ועמידות מרכיבים שונים במערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים.
- כשל באיטום המבנה, כולל כשל באיטום חללי תת קרקעיים, קירות, תקרות וגגות – ארבע שנים.
- כשל במערכות צנרת (מים וביוב), הסקה, מרזבים וניקוז, לרבות נזילות במערכות השונות – ארבע שנים.
- ליקוי כמו סדק ברוחב גדול נ-1.5 מ"מ הרכיבים לא נושאים – חמש שנים.
- התנתקות, התקלפות ו/או התפוררות של חיפויי קירות חוץ – שבע שנים.
- אי התאמה אחרת שאינה אי התאמה יסודית – שנה אחת.
תקופת האחריות – מה השתנה לאחר סיום הבדק?
בסיום תקופת הבדק שנמשכת בין שנה לשבע שנים, נכנסת לתוקף תקופת אחריות קבלן. תקופה זו נמשכת שלוש שנים, כאמור בסיום תקופת הבדק, ובתקופה זו נטל ההוכחה מתהפך. במילים אחרות, כדי לחייב את הקבלן לבצע תיקון ליקוי בדירה, הרוכש חייב להוכיח כי הליקוי נובע מתכנון, מעבודה או מחומרים לקויים של הקבלן. למעשה, זהו ההבדל המרכזי בין תקופת אחריות הקבלן לתקופת הבדק.
סוגי ליקויי בנייה נפוצים וכמה אחריות יש עליהם
ליקויי בנייה נפוצים כוללים בעיקר נזילות, בעיות רטיבות, סדקים בקירות ובתקרה, בעיות וכשלי איטום, ריצוף לקוי, כשלים במערכת החשמל וליקויים במבנה השלד. דוגמאות לליקויי בנייה נפוצים:
ליקויים במערכת האינסטלציה והאיטום
אלו הם הליקויים הנפוצים והיקרים ביותר לתיקון. המחוקק הישראל קבע אחריות קבלן על נזילות בחוק, ותקופתה נמשכת שבע שנים מתום הבנייה, וזאת משום שפגמים באיטום אינם מתגלים מיד, אלא רק לאחר חשיפה ארוכה לתנאי מזג האוויר. ליקויים אלה יכולים להתבטא בהופעת כתמי רטיבות, עובש, וקילופי טיח.
ליקויים במעטפת המבנה (קירות וריצוף)
ליקויים כמו סדקים בקירות, קילופים בטיח, או מרצפות שאינן מונחות כראוי, אלו ליקויים שמתגלים לרוב בתחילת הדרך. תקופת אחריות קבלן על ליקויים אלה נמשכת בין שנה לשנתיים, כאשר ליקויים בריצוף וחיפויים הם לתקופה של שנה.
ליקויים במערכות החשמל
ליקויי חשמל יכולים להיות מסוכנים ולסכן חיים. לכן, חשוב לבדוק את כל נקודות החשמל בדירה. תקופת הבדק עליהם נמשכת שנתיים. ליקויים אלה יכולים להיות שקעים שאינם עובדים, או חוסר נקודות חשמל שהובטחו בתוכניות.
מה קורה אם הקבלן לא מתקן את הליקויים?
לאחר רכישת דירה חדשה מקבלן וקבלת המפתח, אם הקונה מגלה ליקוי בדירה, עליו לפנות אל הקבלן בכתב, ולפרט את הליקויים שנתגלו. מומלץ לצרף מסמך בדק בית דירה מקבלן שנערך על ידי מהנדס בדק בית מוסמך. הקבלן מחויב לתקן את הליקוי בתוך פרק זמן סביר. אם הקבלן מתעלם מהפנייה או מסרב לבצע את התיקון, באפשרות הרוכש לפעול במספר דרכים:
- הודעה רשמית: חשוב לשלוח לקבלן מכתב התראה רשמי בדואר רשום.
- פנייה לרשם הקבלנים: הגשת תלונה לרשם הקבלנים יכולה להפעיל לחץ על הקבלן.
- הגשת תביעה משפטית: אם כל הדרכים הקודמות לא צלחו, באפשרות הרוכש להגיש תביעה נגד הקבלן. במקרה כזה, יש חשיבות עליונה לתיעוד הליקויים, ולבחירה מושכלת של עורך דין לענייני נדל"ן.
זכויות הרוכש מול הקבלן על פי חוק המכר
חוק המכר נועד להגן על רוכשי הדירות החדשות מקבלנים. לכן, לאחר שעונים על השאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה או למגורים ומחליטים איזה נכס לרכוש, חשוב להכיר את הזכויות שהחוק מעניק לרוכשים, לדוגמה:
הזכות לקבל דירה תקינה וללא ליקויים
החוק קובע שעל הקבלן למסור דירה המתאימה למפרט הטכני ולתוכניות שנקבעו בהסכם מכר, כמובן בהתאם לסטנדרטים המקובלים בענף הבנייה ועל פי תקנות התכנון והבנייה בישראל. כל סטייה מהמפרט או כל ליקוי נחשבים כהפרה של ההסכם בין הצדדים.
הזכות לתיקון הליקויים
כאמור, במהלך תקופת הבדק הקבלן מחויב לתקן את כל הליקויים, אלא אם כן יוכיח שהם נגרמו על ידי הרוכש. גם בתקופת האחריות, אם הרוכש הוכיח כי הליקוי נגרם באשמת הקבלן, על הקבלן לבצע את התיקון.
הזכות לפיצוי כספי
במקרים מסוימים, ניתן לדרוש מהקבלן פיצוי כספי במקום תיקון. אפשרות זו יכולה לקרות במצב שבו הליקוי בלתי ניתן לתיקון, או כאשר הקבלן התעכב בתיקון באופן בלתי סביר וגרם בשל כך נזקים לרוכש.
תלונה לרשם הקבלנים והגשת תביעה משפטית
החוק מאפשר לרוכש להגיש תלונה לרשם הקבלנים ו/או תביעה משפטית:
- תלונה לרשם הקבלנים: רשם הקבלנים הוא הגוף המפקח על פעילות הקבלנים. אפשר להגיש תלונה מסודרת נגד הקבלן, והרשם יחקור את הנושא ובמקרים חמורים אף עשוי להחליט על שלילת רישיונו של הקבלן. הגשת התלונה אינה תחליף לתביעה משפטית, אך היא יכולה להוות כלי יעיל להפעלת לחץ.
- הגשת תביעה משפטית: הצעד האחרון הוא הגשת תביעה לבית המשפט. בתביעה זו, חייבים להציג ראיות חותכות, לרבות חוות דעת מומחה של מהנדס בדק בית, המפרטת את הליקויים, עלות התיקון, וכן הוכחות לתכתובות מול הקבלן. חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום.
אחריות קבלן לפי חוק הגנת הצרכן – מה חשוב לדעת?
חשוב להכיר מה כוללת אחריות קבלן לפי חוק הגנת הצרכן:
הטעיה בפרסום
חוק הגנת הצרכן אוסר על קבלנים להטעות את הציבור. אם הובטח לרוכש דבר מסוים בפרסום או בשלבי רכישת דירה מקבלן, למשל מפרט מסוים, נוף, או רמת גימור, והדבר לא התקיים, יש עילה לתביעה.
אי גילוי נאות
הקבלן חייב למסור לרוכש את כל המידע הרלוונטי על הדירה והפרויקט, לרבות היתרי בנייה, תוכניות, וחריגות. אי גילוי של פרטים מהותיים מהווה הפרה של החוק.
טיפים פרקטיים לרוכשים – איך לשמור על הזכויות שלכם?
- בדק בית: אין לוותר על בדק בית לדירה חדשה מקבלן ע"י מהנדס מומחה. חוות הדעת המקצועית תהווה ראיה חזקה מול הקבלן.
- תיעוד: מומלץ לצלם ולתעד כל ליקוי בדירה, לשמור את כל התכתובות עם הקבלן (מיילים, מכתבים), לרבות הסכם המכר על כל נספחיו.
- פנייה בכתב: הפנייה לקבלן צריכה להיות מתועדת ובכתב.
- התייעצות משפטית: במקרה של ליקויים משמעותיים או קושי מול הקבלן, יש לפנות לייעוץ משפטי.
סיכום והמלצות – אחריות קבלן לפי חוק המכר
חוק המכר (דירות) נועד להגן על רוכשי הדירות החדשות. הכרת אחריות חוק מכר וההבדלים בין תקופת הבדק לתקופת האחריות, לצד ידע בסיסי על הליקויים הנפוצים ודרכי הפעולה, יכולים להבטיח תהליך רכישה בטוח ושקט יותר. חברה קבלנית מקצועית ומובילה, כדוגמת שמעון צרפתי ובניו, מבינה את חשיבות שביעות רצון הלקוח ועמידה בסטנדרטים גבוהים.
בכל פרויקט חדש שאנו משיקים, אנו שואפים לא רק לבנות דירה, אלא ליצור בית אמיתי עם חווית מגורים מושלמת. החל מהשלב הראשון של התכנון ועד למסירת המפתח, אנחנו מלווים אתכם מקרוב, תוך שקיפות מלאה והקפדה על הסטנדרטים הגבוהים ביותר של איכות בנייה ובטיחות. כשאנו מציעים לכם לבחון פרויקטים חדשים בשיווק שלנו, אנחנו מציעים לכם הרבה יותר מאשר קירות וגג' אנחנו מציעים לכם שקט נפשי. בואו לראות איך אחריות קבלן אינה רק חובה חוקית אלא ערך מוביל עבורנו
