בת ים הפכה בשנים האחרונות לפנינת נדל"ן מבוקשת ונחשקת מאוד, וכיום זו אחת מהערים הפופולריות ביותר למגורים ולרכישת דירות להשקעה. כדאי לדעת כי בת ים הפכה למוקד משיכה עבור רוכשי דירות ומשקיעים, בין היתר בזכות השילוב של מיקום מרכזי ואטרקטיבי, קרבה לים ולרצועת חוף יפהפייה, הקרבה לתל אביב, תנופת הפיתוח ושדרוג התשתיות, ומחירי הדיור שנחשבים עדיין אטרקטיביים יחסית לערי המרכז.
ראוי לציין כי נדל"ן בבת ים מתאים לזוגות צעירים, משפחות עם ילדים קטנים, משפרי דיור ומשקיעים. עם זאת, כאשר מחפשים פרויקטים חדשים בבת ים, יש להתייחס למיקום הנכס בתוך העיר, וחשוב להתייחס גם לעניין מיקום הנכס בשכונה חדשה או במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. הבנת ואפיון המיקום הם מפתח לרכישה מוצלחת. בבת ים ניתן למצוא דירות חדשות ואטרקטיביות הממוקמות בקרבה לקו החוף, למסלול הרכבת הקלה או לפארקים חדשים. המיקום משפיע באופן ישיר על מחיר הדירה, ביקוש לשכירות ופוטנציאל התשואה העתידית.
המומחים של קבוצת צרפתי שמעון הכינו עבורכם כתבה בנושא נדל"ן בבת ים, העונה על השאלה כיצד המיקום משפיע על מחיר הדירה ופוטנציאל התשואה. הכתבה תסייע לכם להבין את הגורמים השונים שמניעים את שוק הנדל"ן בעיר.
עיקרי הדברים
- שוק הנדל"ן בבת ים חווה תנופת פיתוח אדירה, בעיקר בזכות פרויקטים של התחדשות עירונית וקווי תחבורה חדשים.
- הקרבה לים היא הגורם המשמעותי ביותר המשפיע על מחיר הנכס, כאשר דירות עם נוף לים נסחרות במחירים גבוהים משמעותית.
- פיתוח תשתיות התחבורה, בדגש על הרכבת הקלה, מעלה את הביקושים באזורים פנימיים שהופכים נגישים יותר לתל אביב.
- יש מגוון פרויקטים חדשים ואיכותיים המושכים אוכלוסייה חזקה ותורמים לעליית מחירי הדיור בבת ים, ואחד הפרויקטים המבוקשים והיוקרתיים ביותר הוא בשכונה האקולוגית החדשה פארק הים, המוקמת בימים אלה סמוך לרצועת החוף.
שוק הנדל"ן בבת ים – סקירה כללית
שוק הנדל״ן בבת ים הוא שוק דינמי מאוד, המאופיין בפערי מחירים גדולים בין אזורים. העיר נחלקת למעשה לשלושה סוגי אזורים עיקריים: האזור המערבי הסמוך לים, אזור המרכז הוותיק (שבו מתרחשת עיקר ההתחדשות העירונית), והאזורים המזרחיים הקרובים לגבול עם ראשון לציון. המגמה המרכזית בשנים האחרונות היא עליית מחירים עקבית, המונעת על ידי משקיעים, משפרי דיור וזוגות צעירים המחפשים אלטרנטיבה במחירים סבירים יותר לאלה של תל אביב וחולון. חשוב לציין כי הגידול הטבעי באזורי המרכז והשפלה משפיע על זוגות צעירים המחפשים מיקום אטרקטיבי, והם מגיעים מערים שכנות. ההתפתחות העירונית, יחד עם פרויקטים חדשים ואיכותיים שצצים חדשות לבקרים, הפכה את בת ים לעיר מבוקשת בקרב משפחות צעירות ומשקיעים.
איך המיקום משפיע על ערך הנכס והתשואה העתידית?
המיקום בבת ים הוא המשתנה החשוב ביותר בקביעת המחיר והתשואה, והוא משפיע על כל פרמטר כלכלי של הנכס.
קרבה לצירי תחבורה מרכזיים
נכסים הממוקמים בסמיכות לתחנות הרכבת הקלה (הקו האדום) או לתחנת הרכבת הקיימת, זוכים לביקוש גבוה יותר באופן משמעותי. קרבה זו מקצרת דרמטית את זמן הנסיעה לתל אביב ולכל גוש דן והופכת את הנכס לאטרקטיבי יותר לשוכרים ולדיירים המבקשים נגישות גבוהה, ובכך מעלה גם את שכר הדירה וגם את ערך הנכס.
בימים אלה מוקם מתחם האלף מדרום לבת ים, בראשון לציון, והמתחם המעורב של מגורים, מסחר ותעשייה, עתיד לספק אלפי מקומות עבודה בתחומי ההייטק ובתעשיות מתקדמות ומובילות נוספות.
איכות הסביבה והתחדשות עירונית
השקעה בבניינים ישנים הממוקמים באזורים המיועדים לפרויקטי התחדשות עירונית (פינוי בינוי) מציעה פוטנציאל השבחה עצום. הרוכשים מוכנים לשלם מחיר גבוה יותר עבור נכס ישן הממוקם בבלוק המיועד לפרויקט פינוי בינוי, מה שיבטיח עליית ערך משמעותית לאחר סיום הבנייה.
קרבה למוסדות חינוך ושירותים ציבוריים
עבור משפחות, קרבה לבתי ספר איכותיים, גני ילדים, מרכזים קהילתיים ומרכזי קניות מהווה גורם מכריע. נכס הממוקם באזור עם מוסדות חינוך איכותיים יזכה לביקוש גבוה יותר לשכירות ויהיה פחות רגיש לתנודות מחירים.
אזורי יוקרה חדשים לעומת אזורים ותיקים
העיר מתחלקת לאזורים ותיקים שבהם שכר הדירה גבוה יותר יחסית למחיר הנכס, מה שמייצר תשואה שוטפת טובה, ולאזורים החדשים כמו שכונת פארק הים, שבהם המחירים גבוהים יותר, אך פוטנציאל עליית הערך העתידי משמעותית גבוה יותר. חשוב לציין כי אין יותר עתודות קרקע למגורים לצד קו החוף, מראשון לציון ועד שדה דב, לכן קיים פוטנציאל השבחה עצום.
השפעת הקרבה לים והפרויקטים החדשים על מחירי הדירות
הקרבה לחוף הים היא ללא ספק הפרמטר שמשפיע ביותר על מחירי הנדל"ן בעיר. הדירות למכירה ולהשכרה עם נוף לים בפרויקטים החדשים, זוכות לביקוש גבוה, והמחיר שלהן גבוה יותר.
דירות עם נוף לים: פרמיית יוקרה
דירות המציעות נוף לים נסחרות בפרמיה משמעותית, ולעיתים קרובות הן מגיעות למחירים דומים לדירות יוקרה במרכז תל אביב. בבת ים, המחיר יכול להיות גבוה בעשרות אחוזים מאשר דירה זהה בגודלה הממוקמת כמה רחובות בלבד מהחוף. הנוף הופך את הנכס לפחות רגיש לירידות מחירים ולאטרקטיבי מאוד בקרב משקיעים ומשפחות, ומבטיח תשואה גבוהה יותר במכירה עתידית.
פארק הים בת ים: עוגן הפיתוח המערבי
פרויקט פארק הים בת ים הוא דוגמה מובהקת לאופן שבו פיתוח מתוכנן משפיע על מחירי האזור כולו. זהו מתחם יוקרתי ומודרני בשכונה האקולוגית הראשונה מסוגה בעיר, הכולל מגורים, שטחי מסחר, מלונאות, מרכז תעסוקה וריאה ירוקה. מחירי הדירות בפרויקט זה, ובאזור המקיף אותו, רשמו עלייה חדה, והוא ממצב מחדש את העיר כמוקד מגורים יוקרתי, בין היתר בגלל רצועת החוף הצמודה והקרבה למוקדי התעסוקה, הפנאי והבילוי בתל אביב.
פרויקטים חדשים בבת ים והעלאת הרף המקומי
הקמת פרויקטים חדשים ברחבי העיר הבאה לידי ביטוי בבנייני מגורים גבוהים ויוקרתיים, מביאה עימה סטנדרט בנייה חדש. בעקבות תנופת ההתחדשות העירונית חסרת התקדים בעיר, בת ים משנה את פניה ומציעה איכות חיים גבוהה יותר לתושבים. בניינים מגורים בפרויקטים החדשים בשכונה החדשה ובמיוחד במסגרת ההתחדשות העירונית, מציעים לרוב מפרטים עשירים יותר, חניונים תת קרקעיים ותשתיות חדשות. כתוצאה מכך, הם מעלים את המחיר הממוצע למ"ר בעיר ומניעים גם את מחירי הדירות הישנות הסמוכות כלפי מעלה.
תחבורה, תעסוקה ופיתוח עירוני – גורמים שמניעים ביקושים
עיריית בת ים משקיעה משאבים רבים בפיתוח תשתיות עירונית, נגישות תחבורתית ומוקדי תעסוקה ומסחר. ההשקעה בפיתוח העירוני, בתשתיות ובנגישות הופכת את שוק הנדל"ן המקומי לאטרקטיבי במיוחד, הן למי שרוכש דירה למגורים והן לציבור המשקיעים.
מהפכת הרכבת הקלה (הקו האדום)
הרכבת הקלה מביאה לשינוי משמעותי במפת הנגישות, והיא הגורם המרכזי המניע עליית מחירים במרכז העיר המצוי כעת במרחק דקות ספורות ממרכז תל אביב. אזורים שקודם נחשבו פחות נגישים הופכים למוקדי ביקוש חדשים.
התפתחות מוקדי תעסוקה ומסחר
התפתחות אזורי מסחר ותעסוקה חדשים בתוך העיר, ובמיוחד אלו המשלבים מגורים יחד עם משרדים, כמו בפרויקטים חדשים מסוג עירוב שימושים, מצמצמת את הצורך בנסיעה לתל אביב ולמתחמי התעסוקה הקרובים הקיימים והעתידיים, ביניהם מתחם האלף, ובעיר עצמה. יצירת מקומות עבודה איכותיים בתוך העיר ובקרבתה מחזקת את יציבותה הדמוגרפית ומעלה את הביקוש למגורים קרובים.
התחדשות ושדרוג המרחב הציבורי
ההשקעה בבניית ובשדרוג המרחב הציבורי ברחבי העיר, בדגש על טיילת החוף, פארקים, גנים מטופחים וכו', משפיעה ישירות על איכות החיים. סביבה עירונית מטופחת, ירוקה ובטוחה מעלה את אטרקטיביות העיר למשפחות צעירות, מגדילה את הביקוש ומצדיקה מחירי דיור גבוהים יותר.
השוואת מחירים בין בת ים לערים סמוכות
אחד מהיתרונות המרכזיים של נדל"ן בבת ים, הוא היחס בין מחיר לתמורה, ומחירי הדיור האטרקטיביים יחסית בהשוואה לערים סמוכות:
| עיר | יתרון מרכזי בהשוואה לבת ים | מחיר ממוצע (הערכה כללית) |
|---|---|---|
| תל אביב | שפע אפשרויות תעסוקה, מסחר ובילוי | מחיר גבוה, מעל 40% יקר יותר |
| חולון | יציבות ומערכת חינוך מתקדמת | מחיר גבוה עד דומה |
| בת ים | קרבה לים, תחבורה יעילה, פוטנציאל גבוה לעליית ערך הנכס | מחיר אטרקטיבי יחסית למחירי הדיור במרכז |
מה מחפשים המשקיעים בעיר כיום?
המשקיעים שמחפשים פרויקטים ודירות למכירה בבת ים מתמקדים לרוב בסוגי הנכסים הבאים:
- נכסי תמ"א / פינוי בינוי: דירות ישנות במרכז העיר המיועדות להשבחה. המשקיעים מוכנים להתמודד עם אי הוודאות וזמני המתנה ארוכים תמורת רווח עתידי גדול.
- דירות קטנות ליד הרכבת הקלה: דירות 2-3 חדרים בקרבת תחנות הרכבת הקלה, המבטיחות תשואה שוטפת יציבה משכר דירה, המגיע לרוב משוכרים המועסקים בתל אביב.
- דירות בפרויקט חדש: משקיעים רבים מעדיפים לרכוש דירות חדשות בפרויקטים חדשים כמו בשכונת פארק הים.
טיפים לבחירת נכס מניב בבת ים
מומלץ להתייחס לטיפים הבאים כדי לבחור נכס מניב בבת ים:
בדיקת תוכנית מתאר
חשוב לבדוק שאין תוכנית להקמת מגדל מגורים מול הנכס, במיוחד אם רוכשים דירות עם נוף לים.
הערכת שכר הדירה באזור
יש לבחון לעומק מהו שכר הדירה הממוצע לנכסים דומים באזור כדי לחשב את התשואה שניתן להשיג.
מוניטין של יזם הבנייה
חובה לבדוק את המוניטין והפרויקטים של חברת הבנייה, במיוחד אם רוכשים דירה בפרויקט חדש בעיר.
אפיון קהל השוכרים הפוטנציאלי
חשוב לנתח ולהבין את מאפייני השוכרים הפוטנציאליים כדי לבחור נכון נכס מניב בבת ים.
סיכום: האם זה הזמן להשקיע בנדל"ן בבת ים?
שוק הנדל"ן בבת ים מציע שלל הזדמנויות מעניינות ואטרקטיביות בגוש דן, בעיקר הודות לפוטנציאל ההשבחה האדיר הנובע מהתחדשות עירונית וכניסת הרכבת הקלה. חברת צרפתי שמעון מציעה ליווי מקצועי באיתור נכסים בעלי פוטנציאל גבוה, החל מדירות מרווחות עם מפרט טכני עשיר במרכז העיר ועד לדירות בפרויקטים חדשים כמו פארק הים בת ים. צרו עמנו קשר ונשמח לסייע לכם למצוא את הנכס המדויק שישלב מיקום מנצח עם תשואה מבטיחה.
