הקלה ברגולציה הנוקשה, הסרת חסמים וקיצור בירוקרטיה מסורבלת, שינוי בשיטת שיווק הקרקעות, הכשרת אלפי עובדי בניין ישראלים, מתן סמכויות נרחבות לראשי המועצות המקומיות, שכפול ויישום מודלים מוצלחים ועוד על רקע המחסור בעשרות אלפי אלף דירות לפני המלחמה, שהולך ומתעצם בעקבותיה, מומחי הענף מנסחים מתווים לשיקום של ישראל

לפני המלחמה דובר רבות על מחסור בהיצע דירות ובעובדים, על הצורך ברפורמות וגם בקיצור תהליכים. המלחמה רק הציפה את הבעיות ביתר שאת. ביום שאחרי ניאלץ לשקם חלק לא קטן מהמדינה, וכדי לעשות זאת בהצלחה, יידרשו שינויים, מאמצים וגם התפשרויות. של כולם. מה צפוי לנו בהמשך, מה יכול לעבוד ומה לא, ולאן יש לשאוף. גורמים בענף הנדל”ן מנסים לשרטט את מהלכי השיקום.

כפר עזה (צילום: עמית שאבי)

שינוי בעולמות התכנון והרישוי

כדי להצליח לשקם את האזורים שנפגעו יהיה צורך לקצר תהליכים. יוסי אברהמי, יו”ר ובעלי קבוצת יוסי אברהמי, מסביר: “שוק הנדל”ן הישראלי נכנס למלחמה עם חוסר קיים של עשרות אלפי דירות, ולא נעשו בשנים האחרונים צעדים ממשלתיים אופרטיביים משמעותיים לצמצום הפער ולהגדלת ההיצע. מלחמת ‘חרבות ברזל’ רק הגדילה את המחסור, כשאלפי תושבי הדרום נותרו ללא קורת גג, ויידרש למצוא להם פתרונות דיור בזמן מהיר ובהיקפים גדולים. המדינה תצטרך להציב את שוק הדיור בראש סדר העדיפויות, כל זאת כמובן אחרי שיקולים ביטחוניים וצעדים לטיפול בנפגעי המלחמה. בשנים הבאות יידרש מאמץ ממשלתי ממוקד לאפשר בנייה של כמה שיותר יחידות דיור בכמה שפחות זמן. לשם כך יהיה צורך בשחרור מוחלט של חסמי בירוקרטיה, שמעיבים גם בימי שגרה ועל אחת כמה וכמה בזמן חירום. הכוונה להוצאת היתרי בנייה בקצב מואץ, הקלה ברגולציה הנוקשה על השוק, הקלה במיסוי לפרויקטים של התחדשות עירונית, שחרור קרקעות מדינה והוצאתן לשיווק ולמכרזים, הורדת המע”מ ועוד. לא נוכל לחיות עם התנהלות דומה לזו של השנים האחרונות במוסדות התכנון ועם הקצב הנוכחי של הליכי הרישוי, זה פשוט לא יספיק.המדינה צריכה להתאים את עצמה למצב החדש לטובת הציבור”.ורד צרפתי זבולון, מנכ”לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון ויו”ר ועדת ביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מציעה מהלכים משמעותיים נוספים: “חלקה המרכזי של המדינה במאמצי השיקום של יישובי הדרום והצפון חייב להתמקד בשחרור חסמי בירוקרטיה והקלה ברגולציה בשוק הנדל”ן. אלה הן בעיות שמלוות אותנו בעשור האחרון, אך הן החריפו משמעותית בשנים האחרונות, ועל אחת כמה וכמה בשל המלחמה. מעל חצי שנה שהוועדות המקומיות אינן דנות בתוכניות בנייה עקב הבחירות שהיו אמורות להתקיים בסוף אוקטובר, וצפויים עוד כמה חודשי קיפאון בשל דחייתן לחודש ינואר. המלחמה גרמה גם לעבודה במתכונת מצומצמת ובתפקוד חלקי, אם בכלל, של ועדות התכנון וגם של צוות המתכננים והאדריכלים בשוק הפרטי – הן בגלל גיוס למילואים והן משיקולים ביטחוניים ואחרים. לזאת יש להוסיף עיכובים רבים בהליכי הרישוי במערכת רישוי זמין. כמו כן תוקפן של תוכניות בניין עיר רבות שבצנרת וכן היתרי בנייה קיימים עלול לפקוע בקרוב, עקב תנאי מתלה, שמחייב מתן היתר עד למועד קבוע מראש. לכן אני סבורה, שיש להתקין תקנות לשעת חירום, שיאפשרו הארכה בת שנה להיתרים והארכה בת שנתיים לתוקף התב”עות, גם אם לא יצא היתר בנייה למימוש הזכויות בזמן. בנוסף המדינה צריכה לתת את הדעת על כך שהיקף המכרזים החדשים לקרקעות נמצא בירידה חדה, ושכוח הקנייה של היזמים ירד בשל הריבית הגבוהה. כל אלה עלולים להתבטא בירידה בהתחלות הבנייה בשנים הקרובות, כך ששחרור חסמים ומתן אפשרות לשוק להתנהל ללא סרבול הבירוקרטיה – חשובים מאין כמוהם במיוחד עכשיו”.

יקי רייסנר מנכ”ל ובעלי רייסדור, מוסיף: “בתקופת חירום אנו נדרשים למהלכי חירום. הגיע הזמן שמשך הזמן להוצאת היתר בנייה יהיה כמו במדינות מערביות ויעמוד על 90-30 יום, לא יותר. יש להתקין הוראת שעה, שלפיה הוצאת היתר לפי תב”ע, מהעת האחרונה או כל כלל שייקבע, יכולה להיעשות על ידי אדריכל לבד, ללא צורך ברשימה ארוכה של אישורים, אלא יועצים בלבד. צריך לשחרר את כל הבירוקרטיה”.

עוד עובדים – והרבה

המחסור בידיים עובדות מעסיק מאוד את הענף. סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ חיים פייגלין מסביר: “תהליך השיקום אחרי המלחמה יהיה ארוך ויצריך השקעה וכוח אדם רב. ענף הבנייה והתשתית הוא הגורם הקריטי בהצלחה לשקם במהירות את היישובים שנפגעו. לשם כך יש לפרק את הררי הבירוקרטיה והרגולציה בתחום התכנון והבנייה בישראל. בעניין ענף הבנייה והתשתית על המדינה לנקוט פעולות בשני מישורים, כדי להגיע ליום שאחרי המלחמה במוכנות מלאה להחזיר את החיים למסלולם. ראשית יש להסיר כל מגבלה על הבאת עובדים זרים ולעודד את העסקתם ללא בירוקרטיה מגבילה. שנית יש לקצר דרמטית את הליכי התכנון ולהחיל ‘רישוי עצמי’ מיידי ולא בעוד שנה, כפי שנקבע בתיקון לחוק. זאת כדי לאפשר תכנון כולל רישוי בתוך שנה אחת ובנייה בתוך שנתיים בכל מקום בארץ. זה מצריך מהמדינה לוותר על תפיסות מיושנות. אנחנו, מי שבונים את המדינה הזו, זקוקים לתמיכת המדינה כדי לשנות ולפשט את כללי המשחק”.

יצחק מויאל, יו”ר הסתדרות עובדי הבניין והתעשיות הנלוות ומ”מ נשיא הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל, מתייחס אף הוא לחשיבות הנושא: “ענף הנדל”ן הוא קטר צמיחה ומוביל משק בכל הקשור להיקפי תעסוקה, ייצור ופריון. הפער בבנייה בין ביקוש להיצע היה גדול מספיק עוד לפני המלחמה. כעת אנחנו מתמודדים עם שוק במלחמה, מאות אלפי מגויסים, ולצד אלו גם משבר כלכלי עולמי. כדי לצמצם את הפערים יש לנקוט שורת צעדים שיקלו את הבירוקרטיה על חברות הבנייה. חייבים לפתור תחילה את מצוקת העובדים. בין היתר להשקיע מייד בהכשרות מקצועיות, שיוכלו לספק לענף הבניין מאות עובדים באופן מיידי. ככל שנשקיע יותר בהכשרות – כך נפתור את התלות בזרים ובפלסטינים. בעיית העובדים בענף יכולה להיפתר בתוך שנה, אם ישקיעו נכון בהכשרות. מלבד בניית דירות למגורים, ענף הבניין יתמודד גם עם עבודות השיקום בדרום. מדובר בעיקר בתשתיות ובבתי מגורים. לצורך כך המדינה חייבת להקל על חברות הבנייה בכל הקשור לתהליכים בירוקרטיים, היתרי בנייה, ועדות שונות וכדומה. זהו זמן חירום ולכן יש לקצר תהליכים, לבצע הקלות על חברות חיוניות למשק ולהשקיע משאבים בהכשרות עובדים נחוצים”.

אלי רוזנטל, מנכ”ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת”א והמרכז, מציין: “הדבר המרכזי והחשוב ביותר שנצרך לענף הנדל”ן הוא כוח עבודה. המדינה חייבת לקלוט בשלב הראשוני כ־05 אלף עובדים זרים זמינים עם ידע וניסיון ולהכשיר אותם לפי הסטנדרטים המקובלים בישראל. ברגע שנייצב את כוח העבודה בענף, התקדמות הבנייה תהיה הרבה יותר פשוטה. השלב השני חייב להיות הפחתת הבירוקרטיה. מינהל התכנון והרשויות המקומיות צריכות להבין שהבירוקרטיה האינסופית והטופסולוגיה המיותרת גורמות לעיכובים משמעותיים בהתחלות הבנייה ובהמשך גם בקבלת טופס 4 לאכלוס. ליזמים אין שום אינטרס לשמור את הדירות לעצמם, הם רוצים לסיים פרויקט ולהתחיל חדש. אין שום סיבה הגיונית לעיכובים בירוקרטיים ודרישות שמשתנות חדשות לבקרים”.

יורם אביסרור, סמנכ”ל שיווק ומכירות בחברת אביסרור משה ובניו, מוסיף: “עוד לפני שפרצה המלחמה, שוק הנדל”ן הישראלי סבל ממחסור בהיצע דירות. אחרי המלחמה יידרשו עוד אלפי דירות לשוק הן לטובת תושבי העוטף והדרום שביתם נפגע מטילים או כאלה שלא יוכלו לחזור אליהם בטווח המיידי והבינוני, והן בערים מרוחקות יותר. בערים בדרום, גם כאלה המרוחקות עד 40 ק”מ מהגבול עם עזה, חלק ניכר מהפעילות תהיה בהתחדשות עירונית, על מנת למגן את הבתים מפני טילים ולא רק מרעידות אדמה. לזאת יש להוסיף את הביקושים הרגילים לדירות שיהיו בשוק, בשל הגידול באוכלוסייה והעלייה לארץ מהתפוצות. המדינה צריכה להיערך לכך, ראשית על ידי אישור הבאת עשרות אלפי עובדים זרים לעבודה בענף, ושנית בהקלה של הרגולציה והבירוקרטיה ככל האפשר”.

הרס בנתיבות (צילום: הרצל יוסף)

גם טלי כהן סמנכ”לית שיווק בחברת שפיר מגורים ובניין מתייחסת לסוגיית העובדים: “ההאטה בענף הבנייה התחיל עוד לפני המלחמה – כל השנה התאפיינה בירידה בהתחלות הבנייה ובשיווק הקרקעות של רמ”י. אחרי המלחמה אנו צופים שיהיה ביקוש רב, שבשילוב עם ההאטה הדרמטית בהתחלות הבנייה והתארכות משך הבנייה כתוצאה מהמלחמה, יביאו לעליות מחירים. המדינה תצטרך להגדיל את היצע האישורים לעובדים זרים שיכסו על העיכובים שנוצרו כתוצאה מהמחסור שיצרה המלחמה”.

שיווק קרקע מאסיבי ושונה

בזמן שיש לא מעט מה לשקם, לכולם ברור שצריך גם להמשיך ולפתח את הארץ ולבנות יותר. מיכל גור, מנכ”לית אלמוגים, מסבירה: “דווקא בעיצומה של המלחמה והאסון הנורא שפקד את ישראל מחובתנו להמשיך במלוא העוצמה לפתח ולבנות בכל אזורי הארץ. ענף הנדל”ן הוא אחד מענפי היסוד החשובים במשק, והמשך הפעילות היא זו שתניע את גלגלי הכלכלה הישראלית, עובדה שמקבלת כעת משנה תוקף יותר מתמיד. החזרה לשגרת עבודה חיונית לכולם – לנו, לכלל הציבור ולכלכלה. לכן אנחנו ממשיכים לפתוח אתרים חדשים, מקדמים מהלכי פרסום ושיווק, מאיישים את משרדי המכירות, תוך הקפדה על הימצאות מיגוניות, וכל זאת ממקום של ביטחון ובלי ויתורים. למדנו רבות מתקופת הקורונה, כשלמשך זמן ממושך אחז במשק שיתוק כבד. אולם גם מהמשבר ההוא יצאנו מחוזקים, הענף פרח, הביקושים עלו והגלגלים חזרו להסתובב. כדי שנוכל לחזור לשגרה מבורכת, המדינה צריכה לחזור ולשווק במהרה קרקעות חדשות, אך לשנות את השיטה. כל התוכניות עד היום, ‘מחיר למשתכן’, ‘מחיר מופחת’ ו־’מחיר מטרה’, רק הטיבו באופן מוגזם עם חלק קטן מהזכאים, ששפר גורלם וזכו, ובו בזמן פוגעת בעיקר במעמד הביניים. נכון יותר לסייע גם לזכאים וגם למשפרי דיור דרך סבסוד של משכנתאות, בהתאם לפרמטרים שייקבעו מראש לפי הכנסתם. כמו כן לעודד רכישת דירות בפריפריה, באמצעות הלוואות מקום ייחודיות, וכל זאת ללא הגבלה רק לצורך רכישת דירות חדשות, אלא גם לרכישת דירות יד שנייה. בכך תיתן המדינה מענה אמיתי לפלח שוק רחב יותר. לצד זאת המדינה חייבת להקים מינהלת בעלת סמכויות לאומיות רחבות, שתהיה אחראית על כל מערך השיווק בשיטה המוצעת, תקצר את משך זמן קבלת היתרי בנייה ותסייע בפתרון הבעיות הרגולטוריות והמכשולים הרבים, שבהם נתקל היזם בדרכו להוציא היתרי בנייה”.

יצחק סער, סמנכ”ל השיווק בחברת אורון נדל”ן: “אני מעריך שנראה בשנים הקרובות שינוי במפת הביקושים, מבחינת אזורי המגורים. כדי לתת מענה לשינויים אלה, בנוסף לביקושים הרגילים, על המדינה להאיץ הליכים של הפשרת קרקעות באזורים שונים שיאפשרו בנייה חדשה נרחבת בתקופת זמן קצרה יחסית, באזורים המרוחקים מקו העימות. במקביל המענה האולטימטיבי לסוגיית המחסור בהיצע דירות הוא גם המענה האולטימטיבי לנושא מיגון הדירות, שהפך לצורך חיוני כיום בכל דירת מגורים – והוא תחום ההתחדשות העירונית, והפתרון טמון בקידום מסיבי שלה”.

חנה שוורץ, סמנכ”ל שיווק ומכירות בקבוצת אבני דרך, בטוחה שהענף יתאושש, אך סבורה במקביל, כי יש כמה מהלכים שעל הממשלה לנקוט: “שוק הנדל”ן התמודד לאורך השנים עם מבצעים צבאיים ומלחמות ממושכות, אולם תמיד ידע להתאושש ולהיחלץ מהמשבר, היות שעקומת הביקוש לדירות היא קשיחה, ובשלב כלשהו הביקושים מתפרצים והציבור חוזר לחפש אחר פתרונות דיור. בעת הזו משרד השיכון, הרשויות, היזמים והקבלנים צריכים להקים קבינט חירום, להסיר את כל החסמים שמהם סבל שוק הדיור למגורים לאורך זמן, ולהבין שב’מלחמה על הבית’, כמו במלחמה, צריך לגבש תוכנית, להגדיר יעדים, להקים מערך מבצעי למימושה, לתקצב ולבצע – תוך פיקוח יומיומי על התקדמות השגת יעדים ועדכון הפעולות והתוכניות כדי להבטיח הישגים. זו העת לשלב כוחות כדי לבנות מחדש יישובים שנפגעו קשות, לבנות חדשים ולעבות קיימים. כחלק מכך כדאי ליישם שורה של מהלכים שיאפשרו את חזרתו של שוק הדיור לשגרה, ביניהם בחינת הורדת הריבית במשק מחשש מפני מיתון אפשרי ועלייה בשיעור האינפלציה.

הממשלה מחויבת גם להכניס את היד לכיס כדי לאפשר לאזרחיה קורת גג ולסבסד רכישת דירה בשלל דרכים, למשל על ידי יצירת מנגנון לעידוד צעירים ומשפחות לעבור ליישובים העוטפים את מרכז ישראל וכן עידוד יזמים לבנות בפריפריה. עוד מהלך חשוב הוא להגדיל את מכסת הקרקעות שהמדינה משווקת, להגביל את מחיר הקרקע וגם לקדם מתחמי התחדשות עירונית גדולים תוך הגדלת הזכויות ב־%03 בכל פרויקט, כשמתוך זה ישווקו %02 לזכאים במחירים מוזלים וכן %01 בשכירות מסובסדת לטווח הארוך”.

להכין תוכנית ארוכת טווח

כחלק משינוי תפיסה יש מי שחושב שעל ענף הנדל”ן ובעיקר על קובעי המדיניות לגבש תוכניות ארוכות טווח. דורון ממרוד, מנכ”ל משותף בקבוצת רם אדרת, מסביר: “על ישראל נכפתה מלחמה בתקופה כלכלית מורכבת, תקופה שענף הנדל”ן נדרש אליה כבר למעלה מעשור. למרות מספר ניסיונות ממשלתיים להתמודד עם המשבר, עד היום לא קמה תוכנית לאומית ארוכת טווח, שבה טובת האזרחים נמצאת בליבה. אין ספק שהמדינה חייבת לשחרר תקציבים עבור רשויות וקבלנים, שיוכלו לקדם תוכניות ופרויקטים באופן עצמאי. לצד זאת, על המדינה להגדיל את היקף הקרקעות שבהן תוכניות מאושרות לבנייה ולא רק באזורי הביקוש”.

אפי שקדי, מנכ”ל ובעלים של אפי קפיטל נדל”ן, מציע לממשלה להתייעץ תחילה עם אנשי המקצוע שמכירים את הענף הכי טוב: “הדבר הראשון שהמדינה חייבת לעשות הוא לשבת איתנו, הקבלנים. ניתן לקיים מפגשים מרוכזים ושולחנות עגולים שבהם ישתתפו מקבלי ההחלטות הרלוונטיים: משרד השיכון והבינוי, משרד הפנים, משרד האוצר, ועדות תכנון וכו’, שיבינו מהשטח באיזה מצב נמצא ענף הנדל”ן. לא הכול מסתכם בשורת האקסל. ברמת המהלכים האופרטיביים הנדרשים, צריך לרכז את המאמצים בשלושה מישורים. ראשית יש להגדיל במיידי את כמות העובדים הזרים בענף ולאפשר להם לעבוד לא רק בעבודות הרטובות, אלא ובעיקר בעבודות שבאופן מסורתי המדינה ייעדה אותן לעובדים הפלסטינים, כדוגמת אינסטלציה, חשמל, איטום, מערכות מיזוג, אוורור וכו’.

פגיעה ישירה באשקלון (צילום: שאול גולן)

שנית נושא החקיקה. חייבים להעביר חוק או תקנה מוגדרת, שתהיה מחייבת ותטיל סנקציות אם לא עומדים בה. התקנה תגדיר באופן ודאי ומובהק את משך הזמן שיש לוועדות התכנון והרשויות מרגע הפקדת תוכנית ועד לקבלת היתר בנייה. כיום יש פרצה שמאפשרת לבודקי התוכניות לדחות אותן כל פעם מחדש מסיבות שונות ובכך לעכב את הוצאת ההיתרים. שלישית – מכרזים: צריך להחזיר את מה שהיה נהוג בין 4102-3102, אז עלויות הפיתוח שהיזם היה משלם היו לאחר תקופת זמן, ולא מרגע הזכייה במכרז״.

נעמה ברנר, סמנכ”לית כספים בחברת סלע בינוי, מציעה כמה צעדים אופרטיביים שיוכלו לסייע לחברות הנדל”ן: “יש לפעול להורדת הריבית. הריבית הגבוהה הכבידה מאוד על החברות היזמות בשנים האחרונות, והורדתה תוכל להקל עליהן ברמה התזרימית. עוד יש להאיץ את תהליכי הרישוי, לייצר תהליכים קצרים יותר, בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית שאורכים היום 6-01 שנים. לא סביר שתהליך, שאמור לייצר פתרונות מיגון במדינה כמו שלנו, נמשך כל כך הרבה. צעד נוסף שיכול לסייע לחברות הוא מתן מענקים למי שלא הוציאו עובדים לחל”ת, וזאת כדי לעודד המשך עבודה רציף ולצמצם למינימום את הפגיעה בענף, שעלולה להיות כרוכה בעיכובים משמעותיים במסירת פרויקטים חדשים”.

אדריכל רוני תימור, מבעלי תימור שוורץ אדריכלים, סבור שתוכנית ארוכת טווח צריכה גם להסתכל על האזור כולו אחרת מבעבר: “חשוב לי להדגיש שמבחינתי, אין מדובר יותר במה שכונה עד כה ‘עוטף עזה’, אלא מרחבי הנגב המערבי, בואכה אופקים ובאר שבע במזרח, רביבים בדרום ואשקלון בצפון. זהו מרחב ייחודי בשטח של כ־2,000 קמ”ר, שלאחר תום הקרבות, אמור להיות אסם התבואה של ישראל, בדיוק כמו המערב התיכון בארצות הברית, וכך יהיה צורך להתייחס אליו בפעולות השיקום. בד בבד יהיה צורך להביא לאזור אוכלוסייה חזקה מהמרכז, באמצעות פיתוח תעסוקה איכותית, מהייטק וביוטכנולוגיה ועד למוסדות תרבות ואקדמיה, שישנו לחלוטין את המשקל הסגולי של האזור בכלל המדינה”.

כוח השיקום לראשי המועצות

ענבר וייס, סמנכ”לית תכנון בחברת אפריקה ישראל מגורים ולשעבר מהנדסת עיריית בית שמש, סבורה שחשוב לקחת בחשבון את לקחי העבר לצד הצרכים המיוחדים של קהילות המפונים. “אנחנו מסתכלים כאן על אוכלוסיות שונות של מפונים. גילאים שונים, קיבוצים חזקים יותר או פחות, כל מיני תבחינים. והמדינה מתחילה להבין שיהיה סל של פתרונות. שאולי בסוף יהיה מורכב גם מקרווילות, גם מדירות בעיר, גם מדירות בקיבוצים ועוד. אבל אני חושבת שכדי להגיע לפתרונות הכי נכונים לכל קהילה, צריך לתת למי שמכיר הכי טוב את האנשים, את המורכבות ואת ההשלכות. אני מתכוונת לראשי המועצות. זו כמו הסוגייה של שלטון מרכזי אל מול שלטון מקומי. בסוף השלטון המקומי מכיר הכי טוב את השטח. יש כאן ראשי מועצות מדהימים. גם אשכול וגם אחרות. המדינה צריכה לתת להם את הכלים התקציביים והחופש לעבוד. הם יודעים הכי טוב איך לנהל את הדבר הזה. יש להם גם את האינטרס הכי חזק להחזיר את כולם הביתה בסוף. הם רוצים את הנגב והעוטף שוקקים וחיים. צוותים שיורכבו מראשי המועצות ומהנדסי המועצות, שמכירים את השטח והצרכים, יוכלו לתת מענה”.

הסבת משרדים למגורים

רועי פדלון, בעלים ומנכ”ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מציע להתמקד בבנייני משרדים כפתרון דיור למפוני הדרום והצפון: “פתרון המגורים האידיאלי למפונים הוא פתרון של צביון שיתופי, הסבת בניין משרדים עם ממ”ק בכל קומה. הבניין יכלול את כל הצרכים הנדרשים, לובי בכניסה, מרחבים מוגנים ושטחים ציבוריים לטובת הדיירים. בניין כזה יכלול חלוקה לדירות בגדלים שונים, על־פי דרישה. בנייני משרדים אלה ממוקמים באתרים אורבניים, קרוב לשירותים מוניציפליים, שירותים רפואיים ומוסדות חינוך.

אנו יכולים להשמיש בניין כזה שנמצא ברשותנו לצורכי מגורים בתוך כארבעה חודשים. היתרון בקונספט מגורים זה הוא ריכוז ניצולים או מפונים באותו המקום, כדי לשמר את אורח החיים הקהילתי שהיה להם בסביבת המגורים שלהם לפחות לתקופת הזמן שייקח לשקם את משכנם הקודם. יתרה מכך, בראייה לטווח ארוך יש להסתכל על הניסיון המר ולמוד המלחמות שלנו כמדינה, מתוך הבנה שאנו עשויים להזדקק למתקנים דומים לאלה גם בעתיד, במקרים של פינוי לזמן ממושך. כך שלא ניאלץ להיות תלויים בחסדיהם של אזרחים, בתי מלון או דירות שאינן מתאימות בהכרח לאכלוס טרם זמנן”.

בהמשך לדברי פדלון, יש מי שמסכים שזה יכול להיות פתרון, אך מעלה את המורכבויות הגדולות. זיו שור, מנכ”ל JLL ישראל, מציף כמה נקודות ובוחן עד כמה הפתרון הזה ישים: “לפני המלחמה דובר רבות על מחסור בהיצע דירות והמלחמה הציפה את הבעיה באופן משמעותי, לאחר פינויים של תושבים רבים מהדרום ומהצפון. מכאן, וכדי לענות על הצורך במקומות דיור נוספים, עולה שוב הרעיון של הסבת בנייני משרדים למגורים. על פניו, זה נשמע כמעט כמו פתרון קסם, אך יש עדיין מורכבויות וקשיים ביישום בפועל. בנייני משרדים מודרניים נבנים בשיטה הנקראת גרעין ומעטפת (Shell and Core). משמעות הבנייה בשיטה זו היא שכל תשתיות הבניין נמצאות במרכזו, וישנן הזנות מרכזיות לכל קומה. ולכן ההשלכות של תצורת בנייה כזאת הן שלא קיימות תשתיות בסיסיות עבור מגורים במעטפת. במבנה מסוג זה, למשל, אין מקום ברצפה שעשויה בטון לצנרת ביוב וניקוז, ולכן מאוד קשה עד בלתי אפשרי למקם מערכות אינסטלציה בסיסיות, כגון מקלחת, שירותים ומטבח. לעומת זאת, דווקא בנייני המשרדים הישנים נבנו בצורה דומה לבנייני דירות, עם מעט מאפיינים שונים, ולכן דווקא בהם ניתן לבצע שינויים. כיום פרוסים בניינים כאלה בכל רחבי ישראל. הם נבנו בעיקר עד שנות ה־90, אז החלה להתפתח בארץ ובעולם הדרישה לבנייני משרדים רבי קומות וכן הדרישה לבנייה בעלת מאפיינים ירוקים יותר מבעבר. עם זאת, מאחר שבהגדרה מדובר בבניינים ישנים, עלות הסבתם לשטחי מגורים תהיה גבוהה יותר למ”ר, כאשר קשה מאוד להעריך את עלויות ההסבה ולוחות הזמנים עקב הצורך בשינוי ייעוד לאותם נכסים. לכן, למרות התחושות שפתרון של הסבת בנייני משרדים למגורים הוא קל ופשוט, הדרך ליישום עדיין רחוקה”.

לא להתפשר על תכנון

האדריכל איתי ליננברג, שותף במשרד רוזן־ליננברג אדריכלים, מזהיר שעל אף הדחיפות אסור להתפשר על התכנון: “כדאי לפעול על־פי תוכניות קיימות, שאותן ניתן להגיש ישירות לקבלן המבצע. להשתמש הלכה למעשה בתכנון מבנים קיימים, סטנדרטיים ולא יקרים, ולשכפל עם היתר בנייה זריז. נדרש כאן בינוי מהיום למחר, והחשש שלי שיבנו ערי קרווילות בלי שום תכנון. מחובתנו להשקיע בתכנון איכותי, ואל לנו להסתמך על מהנדס תנועה שימקם את המפונים אקראית בשטח. אדריכלים שמתמחים בתכנון עירוני, ותכננו שכונות ראויות, צריכים ליטול את המושכות ולא לתת למהנדסי ביוב לתכנן ערים ארעיות. ראוי שאדריכלים יתכננו את המרחבים הציבוריים, וזה חייב להיעשות בצורה שמקדשת את המרחב המשותף כדי שלא יתפתחו כאן ערי פליטים”.

הרס בקיבוץ בארי (צילום: גדי קבלו)

אדריכל־שותף עופר ארוסי ממשרדה של עדה כרמי אדריכלים, מוסיף: “כשאין עדיין מושג מה יוליד היום שאחרי, וכשאין ביטחון בדבר עתיד אזור העוטף ותושביו, קשה מאוד לקבל החלטות מרחיקות לכת ולשפוך כספים על תכנון מעמיק. לתפיסתי, יש לחלק את הטיפול בנושא לשניים: זמני וקבוע. אסור לחזור על הטעויות שקרו כאן בשנות החמישים עם גל העלייה הגדול. בכל הקשור לתכנון קבוע יש לייצר צוות תכנון נפרד מצוותי התכנון הארציים, שיקדם, בתיאום עם הרשויות, אך לא בכפוף אליהן (כדי לא לייצר מגבלות זמן), תוכניות בנייה לפיתוח העוטף, הכוללות רצועת הגנה לצורכי ביטחון. בנוגע לתכנון הזמני – יש לתכנן ולבנות יישובים, שלאחר פינויים יכולים להפוך לפארקים”.

החלטות המדינה שיתמכו בשיקום

שיקום חלקי הארץ שנפגעו במלחמה אינו כולל רק את הבתים שנהרסו. שיקום צריך להציב גם את הבסיס לחזרתם של תושבים לביתם ואף יצירת בסיס שימשוך אוכלוסייה חדשה. לצורך כך נקבעו בהוראת שעה שורה של החלטות ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י) ובמשרד הבינוי והשיכון. ההוראה תיתן מענה לצרכים המיוחדים של התושבים והיישובים שעברו טלטלה קשה במגזר הכפרי והעירוני, באמצעות מדיניות קרקעית הוליסטית, הן בהיבטים התיישבותיים והן בהיבטים כלכליים ותעסוקתיים.

שר הבינוי והשיכון ויו”ר מועצת מקרקעי ישראל הרב יצחק גולדקנופף התייחס לנושא ואמר: “המטרה היא להעניק כלים לחיזוק יישובי קו העימות, בראייה ארוכת טווח, מתוך הבנת החשיבות הלאומית של ההתיישבות בחבלי הארץ הללו. החלטות אלו יספקו מענה לצרכים הייחודים באזורי קו העימות, הן בהיבט ההתיישבותי והן בהיבט הכלכלי והתעסוקתי, בשאיפה להביא מתיישבים נוספים להתגורר בחבלי ארץ הללו”. יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל, הוסיף: “רמ”י רואה אתגר לאומי וממלכתי ממדרגה ראשונה בחיזוק ובמתן עוגנים לשגשוג חברתי ותעסוקתי”. יהודה מורגנשטרן, מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון, מציין: ״מדובר בחלק מסל כלים שלם, שאנו עובדים עליו במטרה לסייע ולהיטיב עם אזרחי ישראל ותושבי אזורי קו העימות בפרט”.

הינה כמה מהסעיפים המרכזיים:

הגדלת שיעור בני המקום בהקצאות קרקע למגורים באזורי עדיפות לאומית בצפון ובדרום: בבנייה עצמית – עד ל־60% מהמגרשים המוצעים לציבור; בבנייה רוויה – עד ל־60% בכל מתחם שיוקצה במסלולי מחיר מופחת, ועד 30% בשוק החופשי.

איוש נחלות פנויות במושבים: ביישובי קו עימות ישווקו הנחלות למומלצי האגודה, בכפוף לאישור האסיפה הכללית של היישוב

פטור מתשלום בעת עיגון הזכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלה במושב בקו העימות: חוכר במושב באזור עימות לא יידרש לשלם דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עבור היקף הבנייה הבסיסי. יתרת הזכויות תהיה פטורה מתשלום.

יישובי קו עימות יוכלו לקבל זכויות בקרקע לבניית עד 50 דירות להשכרה למועמדים לקבלה לקיבוץ: מתייחס לקיבוצים, מושבים ויישובים קהילתיים, זאת במקום 12 דירות כפי שנהוג היום.

תותר הקמת מבני מגורים ארעיים להלנת עובדים במושבים ובקיבוצים בקו עימות: יהיה ניתן להציב מבנים ארעיים ולהסב מבנים קיימים לטובת שיכון עובדים בחקלאות (ובכלל זה עובדים ישראלים) בשטחים צמודי דופן לשטחי המגורים, בכפוף לאישור מוסדות התכנון.

פטור מלא להקצאת קרקע לא חקלאית בחלקת המגורים במושבים בקו העימות: קרקעות המשמשות לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים (משרדים, מסעדות, ובתי קפה למשל) יקבלו פטור מתשלום דמי חכירה מהוונים.

הרחבת מכסת הקרקע למטרת תעסוקה במשבצת יישוב חקלאי. הגדלה של עד 150 דונם נטו (במקום 120 הנהוג כיום) של מכסת התעסוקה ליישובים חקלאיים בקו עימות.


הצעה למתווה שיקום ופיתוח של הנגב המערבי

המכון לרפורמות מבניות מיסודו של עו”ד שרגא בירן, בשיתוף משרד האדריכלים קולקר-קולקר-אפשטיין, מציגים חזון מקיף ליישובי האזור

לצד מאמצי השיקום שנבחנים כיום על ידי גופים השונים, יש מי שמציע דרך נוספת. המכון לרפורמות מבניות ביחד עם משרד האדריכלים קולקר-קולקר-אפשטיין הכינו תוכנית אזורית מקיפה לפיתוח, שיקום והתחדשות יישובי העוטף, לרבות הערים נתיבות, אשקלון ואופקים. מהמכון נמסר: “התוכנית האסטרטגית-מרחבית לתכנון הנגב המערבי מושתתת על עקרון עיר-כפר. במסגרת התוכנית, מוצעים בין היתר תיקוני חקיקה לצורך קידום התחדשות כפרית ועירונית וכן מודל כלכלי לקידום דיור בהישג יד”. על-פי ד”ר שגית אזארי-ויזל, סמנכ”לית במכון, “התרומה המרכזית של התוכנית המוצעת היא היכולת לתכנן ולתכלל חשיבה אסטרטגית באופן הוליסטי על אורח החיים בחלק הדרום-מערבי של ישראל ביום שאחרי המלחמה”.

התוכנית המדוברת מציעה, לדברי עורכיה, חזון וחשיבה ארוכת טווח. “למרות השוני הגדול בין צורות ההתיישבות השונות בעוטף, ישנו גם דמיון ביניהן. מלבד הצורך בהגנה מגבול עזה ובשיקום לאחר מתקפת 7 באוקטובר, כלל היישובים מאופיינים במחסור בפתרונות דיור בכלל ובדיור בר-השגה לבני המקום בפרט”, כך לדברי עורכי התוכנית. “לשם כך יש לקדם חקיקה לשיקום ולפיתוח האזור על ידי הגדלת השטחים בעיר, בקיבוץ ובכפר. מערך החקיקה הקיים מאפשר לעשות זאת באמצעות שלוש פעולות מרכזיות: ראשית הגדלת שטח השיפוט של הרשויות המקומיות ושל המועצות האזוריות במידת האפשר, תוך יצירת מנגנון פיצוי מוסדר מראש. שנית הגדלת אזור המחיה הקיבוצי והמושבי והענקת זכויות קניין לגביהם לאלתר, זאת ללא שינוי ייעוד הקרקע החקלאית. לבסוף יש לקדם התחדשות עירונית, תוך מתן קרקע משלימה, כך שהרשות המקומית תקבל תוספת שטח לטובת הייזום של שטחים אלו. לאור אי הכדאיות הכלכלית והצורך במכפיל גבוה עבור יזמים, עד כה התחדשות עירונית לא מומשה באזורים אלה”.

ביישובי הנגב המערבי מתגוררים כיום כ-160,000 תושבים בשלוש ערים – נתיבות, שדרות ואופקים, וב-81 יישובים כפריים – 31 קיבוצים ו-50 מושבים ויישובים. התוכנית המוצעת מבקשת לקדם התחדשות עירונית וכפרית בהתאם לעקרונות עיר-כפר. כיום ישנו נתק הן פיזי והן חברתי בין הערים ובין המועצות האזוריות בחבל העוטף. על-פי גל ליפשיץ, חוקרת במכון: “מודל עיר-כפר הוגדר כמטרה לקידום, על-פי ארגון ה-OECD, מכיוון ששילוב בין אזורים אלו חשוב לשגשוג סוציו-אקונומי, כלכלה ורווחה, והוא קיים במספר מדינות, כמו גרמניה, צרפת ופינלנד. המודל מושתת על כך שאזורים עירוניים וכפריים נהנים מנכסים שונים ולעיתים משלימים”.


נקודה למחשבה

אדריכל גיל שנהב, כנען שנהב אדריכלים ויו”ר ה-CTBUH ISRAEL

דרוש שינוי גם בממ”ד

לאורך השנים המרחב המוגן הדירתי (הממ”ד) נתן מיגון ובכך הציל אלפי נפשות. בגלגולו הראשוני היה גודלו של הממ”ד כ־5 מ”ר והוא שימש בבית כחדר ארונות או מזווה, ובשעת חירום נדרש פינוי חפצים רבים כדי שייתן מענה לייעודו המקורי. לכן החליטו להגדיל את שטח הממ”ד ל־9 מ”ר כך שישמש חדר לכל דבר. חדר המשמש בשעת שגרה כחדר ילדים וכשיש אירוע ביטחוני הוא יכול לאכלס את המשפחה. המשך האבולוציה של הממ”ד הגיעה כשהבינו שיש צורך לתת מענה לטילים עם חשד ללוחמה כימית ואז פיתחו חלונות, דלתות ומפוחים שמסוגלים לתת הגנה לאיום זה.

לאור המלחמה הנוכחית, הממ”ד דורש כנראה את העדכון הבא. ראשית, הגנה מפני אש ופריצה מבחוץ. ראינו כי ב־7 באוקטובר גורמים עוינים הגיעו, הציתו את הבית וניסו לחדור לממ”ד. שנית, יש הבנה שהמרחב המוגן צריך לתת מענה לא רק למספר דקות, אלא גם ללילה שלם לכל המשפחה, ואולי אף יותר. לכן, כרעיון תיכנוני ראשוני משותף עם משרד האדריכלים ירון כץ שקיבל את אישור פיקוד העורף ומיושם כיום בפרויקט של חברת מ.ב.צ בנתיבות, יצרנו את ההתפתחות החדשה של הממ”ד – הממ”ש – מרחב מוגן משפחתי. במסגרתו, הופכים את חדר ההורים לממ”ד בגודל של 12 מ”ר, עם תוספת של חדר שירותים ומקלחון ממוגנים. ההורים ממשיכים לשהות בחדר שלהם לאורך כל הזמן ובמקרה חירום הילדים מצטרפים.

במקומות שבהן תכנון ממ”ש אינו אפשרי, לדוגמה בפרויקטים של דירות סטודיו של 35 מ”ר או דירות 2 חדרים של עד 55 מ”ר שיש כ־12-10 דירות בקומה, הגיוני יותר לתכנן ממ”ק – מרחב קומתי מוגן שיכלול גם שירותים ומקלחת מובנת לטובת התמודדות עם שהייה ממושכת במרחב המוגן

כתבות נוספות